ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。名古屋に引越してきて事務所も作りながら充実した日々を過ごしております。まもなく前職の有休期間が終わり、自身の事業に本腰が入りますので、少しづつ緊張感を今日々感じているところです。
さて、今回はすごい気持ちのこもったブログになりました。ご相談者様とはメールの往復４回・ZOOMでの相談1回とかなり濃厚なやり取りの内容を本記事では掻い摘んで執筆しております。
なお、今回の記事に関しては不動産のご購入をご検討されたばかりの方、１件目や投資用不動産のご購入をご検討されている方には是非ご覧いただきたい内容となっております。
ちなみに、投資用不動産・居住用不動産ともにご検討される方向けの内容となりますので、多くの方にご覧いただけますと幸いです。
では、さっそくいつものご相談者様の相談から行ってみましょう。
投資用で購入した物件が正しい選択か？
不動産営業マンの勧めで、エステムプラザ名古屋UXの投資用の物件を契約しました。マンション投資のことなど全く無知で、契約したあとに色々と調べ始めましたが、本当に良かったのか、手付金を放棄してでも考え直した方がいいのではと考えているところです。
ご相談者様より
44.51平米の2LDKのお部屋です。需要や将来の資産性など見解をお聞かせください。
また調べる中で、モアグレース名古屋ザ・ゲートが気になりました。投資用として考えるなら、こちらの物件の方が駅近で価格も割安なのではと考えています。どのように思われますか。
お手数ですが、お返事いただけますと幸いです。
不動産投資をするならまずは居住用不動産から
この度は、ご相談いただき誠にありがとうございます。
不動産購入後はそのお買い物が本当に正しかったのか不安になりますよね。お気持ちすごく分かります。
手付金を放棄してというと、かなり大きな決断となるかと思いますので、下記に悩みに悩んだ所感を綴りました。ご相談者様の為になっているか正直分かりませんが、本気で考えた内容ですので是非最後までお読みいただけますと幸いです。
※少し厳しいお話になるかもしれませんが、ご容赦ください。
いくつか、ご返信の前に前提をお伺いしたいのですが、まずご相談者様はご自身の自宅は既にお持ちでしょうか。
また、今回はローンでの購入になりますでしょうか、またはキャッシュでの購入となりますでしょうか。不躾で恐縮ですが、ご年収はおいくら位になりますでしょうか。
私は投資目的で1件目の不動産を所有することは、正直リスクだと考えており、個人的に1件目は居住用不動産を持つべきだと考えています。
※勝手に1件目を投資用で購入している前提でお話してすみません。。。
居住用の不動産と投資用不動産を簡単に比較すると、下記の差があります。
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
| ローン金利 | 0.3〜2.0%程度 | 1.0〜最大7.0% |
| 空室リスク | なし（自身で住む） | あり |
| 管理状態 | 良い | あまり良くない |
| 構造 | 良い | あまりお金を掛けない |
※金利も住宅ローンで組んで貸しに出すという提案をするニッチな業者もいると思いますが、正直リスクが高く、実際に昨年に162件の一括返済を求められているケースがありますのでお勧めはできません。
https://www.nikkinonline.com/article/30295
※ニッキンオンライン参照
仮に現在契約をしている3,***万円を
居住用ローン（0.5％の金利）で組むと月々負担額は95,787円。
投資用ローン（2.0％の金利）で組むと月々負担額は122,235円
既に支払い額として26,500円程度差が出てまいります。
また、月々支払い26,500円の差がありながら、自身の居住と比較しても投資用は入居者が付くかどうか空室のリスクがあります。
仮に空室保証のサブリースをご利用いただくとすると賃料から管理料で8～12％程度引かれてしまうので、安定収入で入るものの周辺相場から8～12％引いてしまうと実入りがほとんど無くなってしまい、経費で落とす程の収入にはならないかと思います。
※ちなみに余談ではありますが、居住用ですと40㎡超の住戸は住宅ローン控除という税制優遇が利用出来、最大年間280,000円が年末調整や確定申告の際に返ってきます。
また、自身で住む不動産か投資用不動産かで住宅購入への真剣度も全然変わってきます。
やはり自分の住むお住まいは駅距離、仕様、立地、眺望、日当たり、向き、周辺環境、お隣さん、管理会社等、様々なことに気を配り、住宅選びをされると思います。
また、金額が多少高く感じても、気持ちが乗るなら少しでも良いものを購入しようと思いますよね？
ですが投資用となった途端、同じ大きい金額が動くのに“少しでも得する方”を選ぼうとしませんか？眺望が少し悪かったり、日当たりが少し悪かったり、周辺環境が少し悪かったりしても、利回りが良ければ選ぼうと思いませんか？
考え方は悪くはないのですが、そういった選択の仕方をすると、こと不動産は借り手や買い手が付かずインカムゲインもキャピタルゲインも出にくくなります。
そのため1件目の不動産購入を居住用と言ったのは自身が住む前提で選択したものを家族構成の変化や転勤等で、どうしても住めなくなった際に資産運用に変更できる良いものをご検討いただきたく、それが不動産投資として成功する一番の近道ではないかと思っております。
今回、お手付金がいくらでご契約しているかにもよりますが、きちんとお手付金をお支払いされているようであれば解約による手付金放棄が勿体なくなってしまうので、投資用としてより、まずはご自身の居住用として住まわれることをお勧めします。
また、モアグレース名古屋ザ・ゲートと比較しても本物件はそこまですごい大きい差はなく、むしろ仕様等については公式HPを見る限り、本物件の方が優れていると思いますので、ご安心ください。
※購入後、隣の芝生はよく青く見えるものです(笑)
※でも、契約図面や物件パンフレット等必要なものはしっかりと引渡し前に頂くべきだと思います。
ただ一度住む方向で考えてみてどうしてもご心配でしたら、改めてもう一度ご相談ください。
場合によっては今の選択よりも、よりよい選択肢をご提案できるかもしれません。
物件選定だけでなく、買い時や、ローンの組み方の話など、もしご希望ございましたらお気軽にお申し付けください。
ここで初回の回答が終わります。
投資用以外では考えていない
とても参考になるご意見ありがとうございます。
おっしゃる通り、今回は、1件目の不動産物件です。35年ローンで自分で住む用ではなく、他人へ貸し出す用として購入を考えています。昨年度の年収は***万で会社員をしております。投資用物件を購入してしまうと、今後マイホーム購入するときの融資がおりにくくなるということは認識しておりますが、私としましては、今のところマイホームの購入は考えてはいなかったため、1件目で投資用でもよいのではと考えておりました。今後の生活の足しになればという思いで、資産形成を目的に考えております。
ですが、はじめは居住用として購入することのメリットや安全性が非常にわかりやすく呑み込めました。
実は現在の住まいは愛知県ではないので、この物件で居住用からスタートするという選択肢はありません。安全をとるのであれば自宅近くの物件を新たに探して、そこからスタートするのもいいかと、お話伺って思いました。しかし、物件選びにも時間を要し、様々な要素を考えると二の足を踏んでしまいそうな気もしています。
またこの場所には特に土地勘や縁はなく、ただ紹介されたというだけで契約しております。
契約したあとに、自分なりに調べて、今ではリニア開通が大きな魅力だと感じています。（もちろん営業マンからもリニアについてのセールストークはたくさんいただいています）
名古屋の西と東では、東の方が繁華街で地価が高いが、西もリニア開通に伴って東並みに上がっていくのでは。という認識をしておりますが、合っているでしょうか？
賃料や貸し方はすでに借り主を募集して見つかった後での紹介でした。
利回りについての説明はなく、こちらからシミュレーションをお願いしましたが、基本やっていないという回答でした。それでも担当さんがシミュレーションを作成してくれましたが、正直あまりしっかりとした内容ではなく、不信感を持っています。自分なりにシミュレーションした結果では、キャピタルがしっかり取れないと、損をしてしまうのではと感じています。
もし追加の見解がありましたら、お聞かせいただけますと幸いです。
ご相談者様より
数字は購入前に絶対確認した方が良い！
今、愛知にお住まいでないのでお土地勘がないということ承知いたしました。
シミュレーション無いのですね！？投資用で資金計算書がないのはことさら驚きです。。。
もしご迷惑でなければ、シュミレーションは”絶対に”あるので、解約するでも何でも言って取得するべきだと思います。
また、もし無ければご相談当日までに下記の数字（業者さんの方で想定されている数字でも構いません）だけでも聞いて頂いた方がご自身の為になるかと思います。
まずは具体的な数字がないと追加での見解を出すのもなかなか難しいところがありますので、後日数字を踏まえて回答させていただきます。
後日…下記の内容が判明しましたので、追加でご相談をZOOMにて行いました。本ブログには今回の考え方を掲載しておきます。
下記が前提条件です。
1.物件価格→3***万 ※サービスで***万円アリ
2.貸出賃料又はサブリース賃料（共益費含む総額）→130,***円、共益費12,***円
3.賃貸管理手数料→家賃の5%（現在の家賃では67**円）
4.管理費・修繕積立金→管理費8320円、修繕積立金3780円
5.固定資産税→年間10万程度
6.その他毎月かかる費用→特になし
７.購入方法→投資用ローン 変動金利1.8% 35年ローン
まず今回の考え方としては、当初のお話とは少し逸れてしまいますが、いい買い物かどうかは置いておいてご自身が不動産投資として数字を見た上で納得して進めていただけたらと思っています。その為、考え方や見方のお伝えになります。
表面利回りと実質利回り
まず一般的に投資用不動産の話をする際にはこの２点を分かってないといけません。
表面利回り（グロスプロフィット）…年間家賃総額÷物件価格
実質利回り（ネットプロフィット）…（年間家賃総額-年間経費総額）÷物件価格
普通の不動産屋さんだけでなく、投資用不動産会社にお勤めの方でもこの２つの区別がうまく理解できていない方がたまにいらっしゃいます。説明する方もそうですが、購入されるのであれば聞く側も最低限知っていて欲しい知識ではないかと個人的には思っております。
基本的には実質利回り（ネットプロフィット）が何%なのかということが投資用不動産では重要となってまいります。
今回の場合の計算は下記の通りです。
| 項目 | 収入(+) | 支出(-) |
| 家賃収入 | 134,*** | |
| 借入支払 | 112,*** | |
| 賃貸管理手数料 | 6,*** | |
| 管理費/修繕積立金 | 12,*** | |
| 固定資産税 | 8,333 | |
| 小計 | 134,*** | 139,*** |
単純計算で弾いても固定資産税や諸々含めて現在、月当たり約-5,000円の赤字となっております。現在は入居されているので問題ありませんが、仮に空室になってしまった際にはひと月で約140,000円のマイナスとなってしまい、実質利回りはそもそもマイナスです。。。諸経費や投入した頭金を含めて計算をしたら仮に再開発が進んで地価が上がった際に取り返せるかは正直微妙なラインです。
総括
ただ、未来のことは分かりませんし名古屋駅の西側が東側より今何もない分、再開発の伸び代があるのは間違いありません。その代わりリスクは当然付き纏います。
また今後、修繕費やお客付が難しかった場合の特別な広告費など、余計な費用も掛かってくる恐れがあります。
仮にお家賃が少し高くなってプラスが出たとして、空室が出た際に何ヶ月でお家賃のプラスが流れてしまうのか？数字を詳しく計算して知っていただいた上で、いい投資ができるのかというのを今一度ご検討いただいて、ご判断いただけたら幸いです。
長くなりましたが、以上が私の見解です。ちょっと厳しい内容となってしまいましたが、今回はご相談いただきまして誠にありがとうございました。
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
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これから、新しい取り組みが始まるとお返事が難しくなってしまう、または有料化などが考えられますので、無料でご相談できる今のうちにぜひ奮ってご相談ください。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました！
