【プロボノ日記07】サブリースできる物件の条件他(名古屋市瑞穂区・千種区)

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ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
毎週本ブログをご愛読いただきありがとうございます。
2022年5月から始め4か月程度ですが、なんとか毎週欠かさずに更新が出来ております。
ひとえにお読みいただいている読者の皆様がいるからこそ頑張れております。

企業に勤めていると1つのプロジェクトを1人で完成させるということはデベロッパーではなかなかできないことですので、
本当に貴重な経験をさせていただいていると感じております。
本当にご相談をはじめ、お問い合わせやご感想どうもありがとうございます。

今回はプロボノ日記の第7弾です。実は今回のご相談は一度ご相談いただいた方からの再相談となっております。

☆前回のご相談はこちらをチェック☆

さて、今回も一つ一つ回答していきたいと思います。まずはご相談からご覧ください。

ご相談

スム ハジメさま

ご無沙汰しております。

先日は丁寧に相談に乗っていただき、ありがとうございました。

あれから何件かモデルルームを周り、最終的に2つの物件で迷っており、再びご相談させていただきたいと思いました。
検討している物件は、前回相談したサンクレーア瑞穂桜山とレーベン千種吹上です。

2つとも桜通沿線で駅から徒歩5分件内。
どちらも7階で、サンクレーアは3,460万円。レーベンは3,300万円中盤です。

質問したい事項は下記の通りです。
①前回の質問でサンクレーアは3,190万円の階については、比較的良い物件との評価をいただきましたが、3,490万円となると割高に感じられるでしょうか?

②2つとも駅近の1LDKですが、資産価値としてはどちらが魅力的でしょうか?またエリアブランドとしてはどちらが優れるなどありますか?

③レーベンは、現状サブリースできる物件との保証があり、安心材料の一つだと考えているのですが、サブリースになる物件とは相当限られるものなのでしょうか?

質問事項は以上です。
お忙しいところ恐縮ですが、またお時間のある際にお教えいただけますと幸いです。

よろしくお願いします。

ご相談者様

回答

こちらこそご無沙汰しております。
また、再度のご相談誠にありがとうございます。

頼りにしていただけている感じがしてご相談いただけるのはすごく励みになりますし、
シンプルに嬉しく感じております。

今回も存分に主観が入った考察ですが、参考にして頂けますと幸いです。
順番が前後しますがまずこちらから回答させてください。

サブリースは条件が限られる?

※イエウール公式HPより引用 サブリースとは…

③レーベンは、現状サブリースできる物件との保証があり、安心材料の一つだと考えているのですが、
サブリースになる物件とは相当限られるものなのでしょうか?

サブリースは物件は特に限定されません。
タカラレーベンさんはタカラレーベン内でのサブリースがあるというだけで、
サブリース業者は無数にございます。
大手では三井不動産レジデンシャルさんをはじめ伊藤忠アーバンコミュニティ、積水ハウスさんや、大東建託さん、
その他多彩な企業のラインナップから選択することが可能です。

私も自分の所有物件を賃貸に出す際に一番悩んでいたのが
サブリースが果たして本当に必要か」ということです。
通常賃貸で賃料を下げて募集をかけた方がトータルで見た際に得なのか、
はたまたサブリースで空室保証もするのかという点で悩んでおりました。

実際に、どのくらいの期間で賃貸が成約するかにもよるのですが、サブリースの場合は一度退去すると
通常2~3か月の募集期間が設けられるため、空室保証とは言うものの入れ替えの場合2~3か月は無収入となります。
以降入居があってもなくても空室保証がされますが、1室だけの賃貸でかつ仕様の高い分譲物件の場合は
あまり、サブリースは必要でないかもしれません。
※すぐ入居もつく可能性があり、空室期間も少ないと考えておるためです。

上記の質問の回答に戻りますが、サブリースを選んでいただくことも可能ですし、
物件力に優れる物件の場合にはその他の有用な選択肢をとることも可能ですのでご安心ください。

サブリースが受けられない物件

また家賃保証となると、ある程度魅力のある物件でないとサブリース会社の不利益になる可能性もあるのではないかと思います。
物件の条件とサブリースをお願いする会社の判断によっては家賃保証のサブリースを受けられないこともあるのでしょうか?
(あまりそういうケースはない?)

→もちろんそういったケースもあると思います。
あまりに古かったり、設備仕様が低く客付けが難しかったりすると賃貸で借り手が付かない場合が多いので、
そういった物件についてはサブリースが受けられないケースがございます。

ただ、基本的には貸出賃料の80%前後くらいしか貸主の元には入ってきませんので
元の貸し出し賃料を下げてしまって、借り手が付きやすいようにしてサブリースということも可能かと思いますので、
その場合は手残りが思ったほどは無いと思いますが、賃貸として貸しに出すという視点だけで見れば可能なのではないでしょうか。

グロスでの比較で割高かどうか

①前回の質問でサンクレーアは3,190万円の階については、比較的良い物件との評価をいただきましたが、
3,490万円となると割高に感じられるでしょうか?

→そんなことはありません。
当然金額分、階数も上がれば、上がった階と比較して眺望や抜け感なども良くなりそれが価格に転嫁されているのですから。

ただ、やはり低層3,190万円が非常に安く見えてしまうので、もう少し値引き(もしくはサービス等)があっても良いのかなとも感じます。。。

吹上vs桜山 ブランド力と資産価値比較

※レーベン千種吹上AVANCE公式HPより引用

②2つとも駅近の1LDKですが、資産価値としてはどちらが魅力的でしょうか?またエリアブランドとしてはどちらが優れるなどありますか?

→資産価値としてはどちらと言い難いですが、
エリアブランドとしては「桜山」ではないかと感じております。

その理由は歴史、学力です。
名古屋市内の学区の良いエリアは基本的に歴史的背景もしっかりしている地が多い印象があり
やはり公立の小中学校の学区を非常に気にする名古屋の特性もあり、
学区の良いエリアは相対的に地価(不動産価格)が高い傾向にあります。

当然不動産価格が高いと、住まれる方もそれなりの層になっているのは間違いないです。
※その額の賃料やローンが組める方でないと住めませんので。

また、それなりの層の住民が多く暮らす街のエリアの治安が優れているのも確かです。
そして、それこそがこの街のブランド力ではないかと考えております。
「学区」「治安」「住民の質」この3点が平均より優れているのが桜山の魅力と考えております。

また、人気のファミリーエリアでは供給の少ない1LDKの物件の需要自体は
非常に多いとまではいなかなくとも一定数の需要はあると思います。
その一定数の需要を取り込むだけの特別な物件的魅力がサンクレーア瑞穂桜山にはあると考えております。

ネックとなる点

ほとんど桜山寄りの記事になってしまいましたが、レーベン千種吹上AVANCEはサンクレーア瑞穂桜山と比較した際に
購入に際して2点気になるポイントがあります。

★レーベン千種吹上AVANCEの詳しい考察はこちらから★

1点は、眺望と日当たりです。
レーベン千種吹上AVANCEは物件の目の前にプレサンスさんが用地を取得しており、
同等の高さの建築物が建築される予定となっております。
前面に建った際にはどうしても、眺望と日当たりが阻害されてしまいます。

今、その点も考慮して価格設定がなされていれば良いのですが、そうでなければ資産価値の下落は必須です。

サービスを受けるタイミング

2点目は現在3物件が競合しているエリアという点です。
一番良いのは購入時期に最終期の値引き合戦が始まっていれば、サービスの提供をしっかりと受けて
割安で購入できるメリットがありますが、販売前半や途中の時期ですとあまりサービス(値引き)が少ないのと、
その期中で受けるサービスがあっても間違いなく、
期末(最後の1戸や2戸)の時点で受けられるサービスとでは額の違いがあることは否めないです。
※デベロッパーもどうしても完売させたいので、最後は値引き額が大きくなることが多いです。

そのため、こういった状況に置かれている物件の期初での購入の場合は
圧倒的に立地条件が良く頭一つ抜けている物件でもない限りは、
後半~最終期でご検討頂くのがお勧めかと思います。
※ただし、条件の良い住戸は残っていない可能性がございます。

前半の条件で購入してしまうと余程値上げがされるエリアでもない限りは
資産価値と同義になるかもしれませんが物件価格そのものが
販売中にずっと下がっていく可能性があります。。

前半で買った人ほど損してしまうという嫌な話も決してない話ではありません。

総括

ここまでのお話についてはサービス(値引き)前提で話が進んでいて、
今回のお返事あまり良くないなぁと自分で思っていました。

ただ、購入されるならなるべく良い条件で購入できるに越したことはないと思いますので
是非、ご相談者様にもいい物件と良い条件に巡り合っていただけたらなと思っております。

また、何かお悩みのことがございましたらお気軽にご相談ください。
今回もご相談いただきまして、誠にありがとうございました。

※上記の相談フォームよりご相談ください

またスムハジメでは、みなさまの不動産選びの個別相談を行っております。

「購入前に心配を払拭したい」とか、「検討しているマンションは本当にいいお買い物?」など
プロの観点から主観アリでズバリご相談にお答えします。
上記の相談フォームよりお気軽にご相談ください。

今回も最後まで、ご愛読いただきありがとうございました。

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