一昨日くらいから、気温が少し低くなり過ごしやすい気候になってきましたね。
どこで認知をしていただけたのか、私のブログにもたくさんの反響がくるようになり、
非常にうれしく感じております。
今日はいつもと違い、少しネガティブな要素も盛り込まれた内容となっております。
ですが、これから住まいを探される方はほとんどの方が同様のお悩みを抱えているのではないかと
考えております。
今日はそんな皆様に是非ご覧いただきたい、不動産屋からの住まい選びに対する熱いメッセージです。
ご相談内容
こんにちは。現在4人家族の会社員です。
ご相談者さまより
オープンレジデンシア名古屋太閤通を検討しております。
購入当初数年は賃貸で出して、
将来的には居住用とすることも視野に入れて検討しています。
地下鉄駅徒歩1分、名古屋駅徒歩圏内というのは魅力的ではありますが、
名古屋駅西という土地柄とマンションブランドが懸念です。
3LDK東南角の72平米の中層階で5188万円、低層階で4988万円。
3LDK西南角の67平米の低層階で4388万円
低層階72平米4,000万台後半として、考えた際の
当物件の資産性についてご意見いただけますと幸いです。
ご回答 実はお勧めできません…
ご相談、誠にありがとうございます。頂いたご相談を元に回答させていただきますが、
今回の物件検討については実は、あまりお勧めできません。
例えば、どうしても住みたい街に住みたい物件があり、
住んでから転勤などが発生して引っ越さざる負えない状況となりその際にリスク少なく売却できる、もしくは賃貸に出せる物件かどうかという観点ではお勧めができますが、
失礼ながら、ご相談者様の御質問からは居住よりも投機的な観点からのご検討をされている感じをお受けします。
不動産投資をメインにしてしまうと物件選びは非常に困難を極めます。
それは、選手村物件のような「絶対に誰の目から見ても安くて良い不動産」というものが非常に見極めづらいからです。
それは以下の理由からです。
住宅ローンで賃貸には出せません
まず物件をローンで組んで賃貸に出す際には住宅ローンでは基本組めません。
※稀に銀行さんがOKを出すケースもありますが、私の知る限り堂々と伝えて了承を得れたケースは大手上場企業役員クラスです。中小企業の代表取締役や、大企業の管理職クラスですとまず難しいと考えていただけたらと思います。また、銀行にバレて即日完済（売却）を請求されたケースも多々あります。
では、通常の不動産投資用ローンでの金利で賃貸に出してから住み替えはどうかという選択肢ですが、不動産投資ローンの金利相場は2％台です。日本政策金融公庫が2022年1月に発表した国民生活事業の基準金利が2.06～2.55％でした。
これをご検討住戸に当て嵌めますと
- 4,380万円 × 2.06％ × 35年 ＝146,445万円
- 4,380万円 × 2.55％ × 35年 ＝157,759万円
- 4,988万円 × 2.06％ × 35年 ＝166,773万円
- 4,988万円 × 2.55％ × 35年 ＝179,658万円
となります。
また、周辺の賃貸相場として現在募集中の賃貸が
- 中村区役所駅徒歩4分 築2年 15/15階建て 69.23㎡ 3LDK 180,000円/月
※ほかに築浅の中村区役所周辺がありませんでした。
ただ、名駅東側でご覧いただくと
- 名古屋駅徒歩5分 築3年 4/15階建て 62.67㎡ 3LDK 165,000円/月
- 名古屋駅徒歩5分 築3年 14/15階建て 62.67㎡ 3LDK 198,000円/月
- 名古屋駅徒歩8分 築7年 3/12階建て 75.07㎡ 3LDK 190,000円/月
が成約しておりません。
現時点では名駅西側寄り東側の方が栄えており、同価格であれば東側を望む人がほとんどではないかと考えます。
仮に未成約ではありますが、西側最高額の180,000円/月の賃料で制約したとしても、
月々の支払額+管理費修繕積立金+固定資産税で±0か少しマイナスになるのではないでしょうか。
★フルローンで計算しているのは資産性の観点からです。
当然、頭金を入れれば月々の負担額は減りますので、+が出るように感じられるかと思いますが、
結局既に2,000万円を消費している前提となってしまうので、ご相談者様のお財布ベースでみると
2,000万円を回収するまでは結局マイナスになります。
また、物件購入には諸費用がかかります。
恐らく4,000～5,000万円の住戸で概ね200～250万円ほどです。
※ローンの保証料や、登記費用、火災保険料などです。
また、将来的な売却を加味すると売った際の仲介手数料も念頭に置かないといけません。
仮に購入した住戸が4,500万円ほどで売却できたと仮定すると
仲介手数料の額は
- （4,500万円 × 3％ ）+ 6万円 × 消費税 ＝ 1,551,000円
が必要となります。
そのため、大前提として最低限、
諸費用の200万円 + 仲介手数料の150万円 ＝ 約350万円は
値上がる前提でないと資産性としてプラスになったという考え方になりません。
再開発による恩恵の少なさ
２点目は短期では再開発の恩恵が多くないという点です。
リニアが来るのが早くても今から7年後となります。
ですので、再開発で街が少しずつ活気を帯びてくるのは約7年先からという事になります。
※実際にリニアが開通して、名古屋市（愛知県）外から人が流入して来ないと地価上昇はなかなか難しいのではないかと考えます。（その理由は再開発が既に先行して行われた「ささしま」の地価動向などをご覧いただくとお分かり頂けるのではないでしょうか。）
また、2023年の1月から中村区役所は移転をしてしまい、本陣駅付近に移ります。
名古屋市役所公式HPより引用
そうすると今の活気の少ない西側で区役所もなくなり、リニアが来るまでの間に約180,000円もの金額を出して借りたいと思われる方もあまりいないのではないかと考えます。
競合に勝つには～No.1・only.1が良い理由～
また名古屋駅周辺は道路も非常に太くマンションが建ち易い環境にあります。
当然駅近くは魅力的ですが、有象無象のマンション（競合）が出来やすいのも事実です。
ですので、圧倒的な物件力が必要となります。
恐らく、名古屋駅西側で今、検討されるのであれば私なら、
三菱地所レジデンスさんが売主の『リニアゲートタワー』をお勧めします。
その理由は名駅西側には大手の供給するマンションが他にないからです。
東海地区は良くも悪くもプレサンスコーポレーションのお膝元でもありますので、プレサンス〇〇やオープン〇〇がたくさん供給されています。
※ご存じかと思われますが、プレサンスは2020年11月にオープンハウスの子会社化されております。
そのため、特にオープン〇〇やプレサンス〇〇は埋もれやすいのです。
オープンやプレサンスの中でも他を圧倒するだけの強力な魅力がないと賃貸の客付けはおろか、将来的な売却も厳しくなりかねません。
長くなりましたが、上記の点から個人的にはあまりお勧めできません。
それでも購入したい時は
ただ、ここまで良くない点をたくさん上げさせていただきましたが、もしご相談者様がどうしてもその物件・その街を気に入っているという状況でしたら（ここまで、たくさんネガティブなことを書き込みすみません。。）
このような購入の仕方はいかがでしょうか。
①自身+家族の居住用として検討し購入したらまず住んでみる。
※もし住宅ローン変動金利で0.3～0.4％台で借り入れが可能でしたらフルローンで借り入れしていただき、住宅ローン控除を目一杯受けていただくことをお勧めします。
②住宅ローン控除を目一杯受けきったら、残債を現金で一括返済
※この時点で、10～13年経過していると思うので、ここから売却するも賃貸に出すも良いのではないでしょうか。
その頃には街並みも良くなっているし、賃貸に出す際にも検討してくださる方はいらっしゃるのではないかと考えます。
③リニアが来て、ある程度街並みも良くなっていれば売却もし易くなってきていると思いますので、築年数などを考慮に入れながら次の住まいが見つかったら、売却して住替え。このようなスキームが良いのではないかと考えます。
総括
どうしても投機目線が先行してしまうと、インカムゲイン・キャピタルゲイン、利回りやキャッシュフローに目が行きがちですが、必ずしも人間は数字通りに動いてくれません。
その際に少し高くても自身が「住みたい！」と思える立地の住みたいと思うマンションであれば、少なからず同じフィーリングを持つ方が次の住まいとして選択してくれる可能性があります。
いなければ、自身で住み続けていれば空室のリスクなどそもそもありません。
ただ、自分でもどうしても住みたいと思える物でないと、不動産は人生でも一番高額なお買い物となりますので、
「これでもいいか。」
と妥協して住まわれる方は非常に少ないのです。
ですから、貸すことを前提に購入を進めていくと大半の方は失敗することがほとんどです。
まずは、自分が本当に住みたいと思うマンションに是非巡り合って頂きたいなと考えております。
長文かつネガティブな内容も満載で大変恐縮ですが、最後まで読んでいただけましたら幸いです。
またスムハジメでは、みなさまの不動産選びの個別相談を行っております。
「購入前に心配を払拭したい」とか、「検討しているマンションは本当にいいお買い物？」など
プロの観点から主観アリでズバリご相談にお答えします。
上記の相談フォームよりお気軽にご相談ください。
今回も最後まで、ご愛読いただきありがとうございました。