こんにちは、いつも本ブログをご愛読いただき誠にありがとうございます。
エステートラボのブログ（ホームページ）を広めていくために、ずっとホームページ名で動いてましたが、なんとなく、プロボノの時など、やり辛さも感じるようになりましたのでHNを付けようかと考えるようになりました。
今後はエステートラボの「スムハジメ」としてブログの紹介や、プロボノを行なっていきますので何卒宜しくお願いします。
※検索はいろいろ掛けましたが、万が一お名前など被っている方いらっしゃったら教えてください。
それでは今回もご相談を見ていきましょう。
ご相談内容
はじめまして。シティタワー葵を検討しています。
40代のDINKSです。転勤もありますがほぼ中部圏内での異動が予測され、テレワークも可能な環境にいることからそろそろ自分の家を持ちたいと思い、マンション購入を検討しはじめました。
当該物件の北側の角部屋・低層階が4,000万円台です。
立地・角部屋・住友不動産というブランドで5,000万以下はとても魅力的なのですがエステートラボさんのお考えをお聞かせください。
竣工後２年近く経過しているようですが、いまだ残っていることも不安要素です。永く住む予定ですが、転勤等により将来売却できるような資産性も重要視しています。
オープンレジデンシア葵も比較対象になってきますが、やはり大手デベの信頼性・資産性が勝ると考えています。
こちらの立地でしたら車は持たない予定です。
また候補の物件は３LDK、専有面積70.08㎡です。角部屋の低層階は5000万円を切る価格帯です。
通路側の柱形が大きく部屋に食い込む形は残念ですが、立地・装備などを勘案するとお買い得かな？と思っています。
その割に未だ売れ残っている？ので、素人には判別つかない何かがあるのでは、と考えてしまいます。
何卒、プロの考察をご教示いただけますよう、宜しくお願い致します。
※ちなみに、西側向いの駐車場に今後、15階建てマンション建設の予定があるらしくベランダからの景観は少し悪くなるようです。（もともと低層階なので重要視していませんが）
お返事
この度はご相談いただきまして、誠にありがとうございます。
お話しいただいてから調査をさせて頂きましたが
結論から申し上げますと非常に良いお買い物を検討されているのではないかと思われます。
一つ一つ回答をしていきたいと思います。
> 当該物件の北側の角部屋・低層階が4,000万円台です。
→まず本物件の全体平均坪単価が
@255〜260万円くらいの中で@231万円なので、
坪単価ベースで判断した際にとても割安なお買い物であると思います。
> 立地・角部屋・住友不動産というブランドで5,000万以下はとても魅力的なのですがエステートラボさんのお考えをお聞かせください。竣工後２年近く経過しているようですが、いまだ残っていることも不安要素です。
→仰る通り、立地・住戸位置・大手売主・価格どの観点からみても非常に魅力的であります。
住友不動産さんは業界でも非常に有名ですが
基本的に値引や青田完売（竣工前完売）をする会社
ではありません。
値引きをせず非常に強気なため竣工7年くらいしてから
完売した物件もある程です。
ですので、ご不安になられるお気持ちは分かりますが
住友不動産さん内では割と標準のスピードの販売状況の物件ではないかと思われます。
> 永く住む予定ですが、転勤等により将来売却できるような資産性も重要視しています。
→階数などは如何でしょうか？
低層階の西向きですと、本正寺（もしくはそのお隣のビル）が眼前に架かるくらいの高さになりますでしょうか？
資産性はあくまで未来の推測でしかありませんので
断定的なことは言えないのですが、少なくとも坪単価230万円で購入できてる以上、大きく損をする事は無いのではないかと思われます。
ただ、もしキャピタルゲインもある程度お考えでしたら
多少金額が高くなっても眺望がある程度しっかりと抜けるものをおススメ致します。
やはりいいものを購入される層は、
多少お金が高くついてもいいお部屋を
検討する傾向がありますので。
> オープンレジデンシア葵も比較対象になってきますが、やはり大手デベの信頼性・資産性が勝ると考えています。
> こちらの立地でしたら車は持たない予定です。
→仰る通りで、オープンさんと住友不動産さんの大規模でしたら共用部の造り込みから、専有部まで明らかに出来栄えは変わります。（仕様はどちらも似てますが、構造などは圧倒的に大手です。）
また、管理面も大手と中小では差が生まれます。
新築時は似たような煌びやかさが有るものの年数が経った時にその差は目に見えてわかる様になっているのではないでしょうか。
実際に上記が週刊ダイヤモンドに掲載された管理会社のランキングですが、やはりほとんどの大手が上位を独占しております。将来的な資産の保存状態というのもマンションの価値に直結してきますし、今後管理については2022年4月から施行されました、管理評価制度がかなり大きい影響を及ぼすのではないかと思いますので、管理のしっかりとしている住友不動産建物サービスさんの本物件は安心できると言えるのではないでしょうか。
おそらく場所柄、タイムズなどのカーシェアリングも多数ある場所かと思いますので、お車は無くても困らない立地ではないでしょうか。
>候補の物件は３LDK、専有面積70.08㎡です。
角部屋の低層階は5000万円を切る価格帯です。
通路側の柱形が大きく部屋に食い込む形は残念ですが、
立地・装備などを勘案するとお買い得かな？と思っています。
→確かにインフレームなのは少し残念ですが
これもまたお客様のおっしゃられる通り
立地・仕様の面から見てもお買い得であることは
間違いがないです。
住友不動産さんがスゴいのは、こちらの角部屋は
北面の下り天井がとても少ない事です。
通常は角部屋に負担がくるので割と大きめの梁が
降りる事が多いのですが、
建物自体が「I」の字を三つ繋げた「コ」の字型の
配棟なので角部屋への負担も少なく
下り天井が少ないのは非常にプラスの
材料ではないでしょうか。
>※ちなみに、西側向いの駐車場に今後、15階建てマンション建設の予定があるらしく
ベランダからの景観は少し悪くなるようです。（もともと低層階なので重要視していませんが）
→そのようですね、名鉄不動産で140戸規模のものが出来る予定のようです。
少しお部屋から見える空の面積が減ってしまうのは悲しいですが、それを鑑みても割安な住戸と言えるのではないでしょうか。
以上がお返事となります。この度はご相談いただきまして誠にありがとうございました。
スムハジメでは、みなさまの不動産選びの個別相談を行っております。
「購入前に心配を払拭したい」とか、「検討しているマンションは本当にいいお買い物？」など
プロの観点から主観アリでズバリご相談にお答えします。
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