ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。もう2023年も残りわずかですね。
スムハジメの読者の皆様におかれましては、1年間本ブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。
▼▼▼▼2023年多くの方に読まれた記事がこちら▼▼▼▼
今年最後の物件ブログとなります『タワー・ザ・ファースト栄3丁目』です。
立地や建物の詳細については下記のリンクよりお読みください。
周辺相場について
スムハジメでは、周辺相場を元に今回の物件の価格が割安なのか割高なのか紐解いていきたいと思います。
新築マンション
| 物件名 | アドレス | 最寄り駅までの距離 | 坪単価 |
| プレサンスグラン栄ザタワー | 中区栄4 | 矢場町 徒歩4分 | 293.5万円 |
| アネシア栄ザシティ（定借） | 中区栄2 | 矢場町 徒歩9分 | 264.2万円 |
| グランドメゾン大須ザ・タワー | 中区大須3 | 上前津 徒歩5分 | 325.3万円 |
| プラウドタワー久屋大通公園南 | 中区大須4 | 矢場町 徒歩4分 | 471.1万円 |
| ローレルアイ名古屋大須 | 中区大須1 | 大須観音 徒歩3分 |
大手の物件はいづれも坪300超え、グランドメゾンが割と安く見えますが、間取りに少し難があり。。
とは言え、プラウドタワー久屋大通公園南の坪471万円もなかなかに高い。。。本当に名古屋のマーケットも上がってきた感じを受けますね。
中古マンション
※見づらい方はスマホを倒してご覧ください。
| 物件名 | アドレス | 最寄り駅までの距離 | 築年数 | 面積 | 坪数 | 価格 | 坪単価 |
| プレサンスロジェ栄三丁目 | 中区栄3 | 矢場町 徒歩8分 | 3か月 | 66.15㎡ | 19.98坪 | 4,980万円 | 249万円 |
| プレサンスロジェ栄パークサウス | 中区栄5 | 矢場町 徒歩6分 | 7か月 | 61.42㎡ | 18.55坪 | 5,380万円 | 290万円 |
| プラウドタワー栄パークアリーナ（定借） | 中区栄5 | 矢場町 徒歩2分 | 10か月 | 58.17㎡ | 17.57坪 | 5,980万円 | 340万円 |
| プレサンスグラン栄THE TOWER | 中区栄4 | 矢場町 徒歩4分 | 2年 | 55.40㎡ | 16.74坪 | 4,150万円 | 248万円 |
| プラウドタワー栄 | 中区栄5 | 矢場町 徒歩3分 | 2年 | 72.07㎡ | 21.77坪 | 6,090万円 | 280万円 |
| プラウドタワー栄 | 中区栄5 | 矢場町 徒歩3分 | 2年 | 77.87㎡ | 23.52坪 | 9,500万円 | 404万円 |
| プレサンスロジェ栄ザ・レジデンス | 中区栄4 | 矢場町 徒歩5分 | 2年 | 58.14㎡ | 17.56坪 | 4,780万円 | 272万円 |
| プレサンスロジェ栄 | 中区栄5 | 矢場町 徒歩9分 | 4年 | 70.07㎡ | 21.17坪 | 4,080万円 | 193万円 |
| ザ・グランアルト栄 | 中区栄2 | 矢場町 徒歩10分 | 6年 | 58.80㎡ | 17.76坪 | 5,180万円 | 292万円 |
売出中のほとんどがプラウドorプレサンスしかないという少し特殊な立地です。※実際に徒歩10分にグランアルトがあるものの、その手前で見ていただくとほぼプレサンスしかありません。
単価も築10年未満は平均して約285万円くらいです。
栄4～5丁目は大通りは百貨店もあり、キラキラした立地であるものの、1本入ると多国籍な方が多数いらっしゃり、雰囲気は一変します。
もし、県外で投資用として検討されていらっしゃる方などは一度現地に足を運んでいただいてご検討されることを強くお勧めいたします。
価格とランニングコスト
価格について
大変お待たせいたしました。みなさまお待ちかねの価格表です。
※見づらい方は端末を倒してご覧になってください。
| 階数 | タイプ | 面積 | 向き | 価格 | 単価 |
| 17階 | M | 162.07㎡ | 南一面 | 36,800万円 | 751.6万円 |
| 17階 | N | 111.19㎡ | 北一面 | 21,000万円台 | 585.4万円 |
| 16階 | J | 116.90㎡ | 南一面 | 20,000万円台 | 566.3万円 |
| 16階 | L | 70.41㎡ | 北西角 | 9,000万円台 | 423.1万円 |
| 14階 | J | 116.90㎡ | 南一面 | 19,380万円 | 548.8万円 |
| 13階 | H | 65.07㎡ | 北東角 | 7,900万円台 | 401.9万円 |
| 13階 | I | 53.71㎡ | 北西角 | 6,100万円台 | 375.9万円 |
| 11階 | F | 67.76㎡ | 南西角 | 8,000万円台 | 390.8万円 |
| 11階 | G | 80.32㎡ | 南東角 | 10,400万円台 | 428.6万円 |
| 11階 | H | 65.07㎡ | 北東角 | 7,600万円台 | 386.6万円 |
| 11階 | I | 53.71㎡ | 北西角 | 6,000万円台 | 369.8万円 |
| 10階 | F | 67.76㎡ | 南西角 | 7,780万円 | 380.1万円 |
| 10階 | G | 80.32㎡ | 南東角 | 10,080万円 | 415.4万円 |
| 8階 | B | 65.94㎡ | 南東角 | 7,530万円 | 378.0万円 |
| 7階 | A | 49.03㎡ | 南西角 | 4,800万円台 | 324.1万円 |
| 7階 | B | 65.94㎡ | 南東角 | 7,500万円台 | 376.5万円 |
| 7階 | D | 55.89㎡ | 北東角 | 5,900万円台 | 349.4万円 |
| 7階 | E | 46.44㎡ | 北西角 | 4,200万円台 | 299.4万円 |
| 5階 | E | 46.44㎡ | 北西角 | 4,040万円 | 288.0万円 |
| 4階 | A | 49.03㎡ | 南西角 | 4,500万円台 | 303.8万円 |
| 4階 | B | 65.94㎡ | 南東角 | 6,900万円台 | 346.4万円 |
| 4階 | C | 47.17㎡ | 東 | 4,100万円台 | 287.7万円 |
| 4階 | D | 55.89㎡ | 北東角 | 5,600万円台 | 331.7万円 |
| 4階 | E | 46.44㎡ | 北西角 | 4,000万円台 | 285.1万円 |
| 2階 | A | 49.03㎡ | 南西角 | 4,380万円 | 295.7万円 |
| 2階 | C | 47.17㎡ | 東 | 3,940万円 | 276.5万円 |
少し見づらい価格表ですが、先着順と販売予定価格が並んでおります。赤字は販売済の価格表となりますので、表示の価格での売出となり、予定価格は変わる可能性がございます。（コンプライアンス的にコレ、併記するの大丈夫だったかなぁとか思いつつ…私は今回売主ではないので(笑)）
平均の坪単価は391万円となります。
多少金額的に高い感覚は受けつつも、定借のプラウドタワー栄パークアリーナが坪単価340万円で出ているところ、あとは今回の新築のプラウドタワー久屋大通公園南が坪単価471万円で発売されている点を鑑みると、比較的高くはないかなぁと言うのが個人的な見解です。
ただ、私としてはそれなら中古のプラウドタワー栄が所有権で立地もそこまで変わらずに、良いかなぁとも思いつつ…（こちらはこちらで間取が若干窮屈そうなので、実物を見てご検討頂くことをお勧めいたします。）
ランニングコスト
| 住戸タイプ | A | B | C | D | E | F | G |
| 専有面積（㎡） | 49.03 | 65.94 | 47.17 | 55.89 | 46.44 | 67.76 | 80.32 |
| 管理費（円） | 12,700 | 17,100 | 12,300 | 14,500 | 12,100 | 17,600 | 20,900 |
| 修繕積立金（円） | 6,900 | 9,200 | 6,600 | 7,800 | 6,500 | 9,500 | 11,200 |
| 個別防犯・インターネット費等（円） | 1,375 | 1,375 | 1,375 | 1,375 | 1,375 | 1,375 | 1,375 |
| 月額合計（円） | 20,975 | 27,675 | 20,275 | 23,675 | 19,975 | 28,475 | 33,475 |
| 管理一時金（円） | 22,200 | 30,000 | 21,000 | 25,000 | 21,000 | 30,000 | 36,000 |
| 地震保険一時金（円） | 25,000 | 34,000 | 24,000 | 28,000 | 24,000 | 34,000 | 41,000 |
| 修繕積立一時金（円） | 891,100 | 1,198,800 | 857,600 | 1,016,100 | 844,300 | 1,231,900 | 1,460,200 |
| 住戸タイプ | H | I | J | K | L | M | N |
| 専有面積（㎡） | 65.07 | 53.71 | 116.9 | 85.44 | 70.41 | 162.07 | 111.19 |
| 管理費（円） | 16,900 | 14,000 | 30,400 | 22,200 | 18,300 | 42,100 | 28,800 |
| 修繕積立金（円） | 9,100 | 7,500 | 16,400 | 12,000 | 9,900 | 22,700 | 15,500 |
| CATV・インターネット費（円） | 1,375 | 1,375 | 1,375 | 1,375 | 1,375 | 1,375 | 1,375 |
| 月額合計（円） | 27,375 | 22,875 | 48,175 | 35,575 | 29,575 | 66,175 | 45,675 |
| 管理一時金（円） | 29,000 | 24,000 | 53,000 | 38,000 | 32,000 | 73,000 | 50,000 |
| 地震保険一時金（円） | 33,000 | 27,000 | 60,000 | 43,000 | 36,000 | 82,000 | 56,000 |
| 修繕積立基金（円） | 1,183,000 | 976,400 | 2,125,200 | 1,553,300 | 1,280,100 | 2,946,400 | 2,012,300 |
管理費の単価が260円/㎡、修繕積立金の単価が140円/㎡からのスタートです。こちらの物件に限ったことではありませんが、管理の評価制度の開始に伴い、修繕積立基金も全体的に上昇傾向にあるのではないかと思っております。（これは肌感覚ですが…）
所感
タワー・ザ・ファースト栄3丁目いかがでしたでしょうか。
百貨店近くの珍しい立地ではないかなと思います。周辺には大手物件の供給も少ないため、希少性も悪くないのではないかと。ただ、近くのアネシアさんが販売を苦しんでいるのを見ると、定期借地がいけないのか、立地がいけないのか、モノがいけないのか。よく見極める必要があるかと思います。
また、周辺の中古でもプラウドタワー栄がまだそこまで値上りをしておりません。これを割安ととるのか、将来不安ととるのかは各々現地に足を運んで確認されてみるといいと思います。
以上がタワー・ザ・ファースト栄3丁目の考察でした。
今年一年、スムハジメをご覧いただきありがとうございました。本当に激動の一年間でした。某不動産会社を独立して、開業して。ブログを書きながら、仕事をする毎日。
とても楽しい一年でした。来年もまた鮮度の高い情報をお届けしていきたいと思いますので、お付き合いいただけますと幸いです。
来年もどうぞ宜しくお願いいたします。
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今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。次回のブログでまたお会いしましょう。ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
