名古屋第二弾の記事となります。
第一期一次から時間が少し経ちましたが、現状の販売状況とグランドメゾン大須ザタワーの最新先着順の価格表の入手ができましたので考察交えて、公開してまいります。
物件概要
まずは物件概要からです。
| 物件名 | グランドメゾン大須ザ・タワー |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区大須３丁目1208番（地番） |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄名城線・鶴舞線「上前津」駅8番出入口徒歩5分 名古屋市営地下鉄名城線「矢場町」駅4番出入口徒歩8分 |
| 総戸数 | 156戸（他に管理事務室1室、ゲストルーム1室）、店舗1区画 |
| 価格 | 2,799万円 ～ 18,998万円 |
| 間取り | 1R ～ 3LDK |
| 専有面積 | 35.71㎡ ～ 123.16㎡ |
| 販売スケジュール | 先着順申込受付中 |
| 入居時期 | 2023年4月下旬 |
| 売主 | 積水ハウス |
当初販売が芳しくなかったのか（失礼…）販売途中に物件名称変更があった、珍しいマンションでございます。
名古屋の商業地である「栄」駅の1駅隣にある「矢場町」駅と、名古屋最大の商店街である「大須観音」駅の隣にある「上前津」駅徒歩圏の2路線2駅にアクセス可能な物件です。
立地について
名古屋最大の商業地「栄」にも徒歩圏であり、名古屋最大の商店街「大須商店街」も庭にする、まずもってお買い物には困ることのない便利な立地であることは間違いないかと思います。
名古屋エリアを担当していた時にいつも感じていたのは、コンパクトシティーだということです。
こういった記事を執筆する際に首都圏だと範囲が大きくエリアによって特性が大きく分かれますが、名古屋の場合お買い物利便などは左程近郊や郊外に行かない限りは大きく変わらないということです。
ただ、面白いなと感じたのは名古屋の地域特性が非常に変わっていて、
ほとんど同じ立地にある場所でも
道路一本挟むだけで、治安やブランド力が大きく変わることが往々にしてございます。
ですので、名古屋のマンション選びは非常に難しいとされております。
商業施設
それでは立地のお話です。
まずこのエリアを語るうえで避けては通れないものが「大須商店街」です。
大須商店街とは、
- 名古屋市中区大須2丁目～3丁目付近に位置し
- 若宮大通、伏見通、大須通、南大津通の四つの通りに囲まれた区域を言います。
- エリア内に約1,200の店舗・施設がある名古屋市最大級の商店街です。
- 東京で言うところの（言う必要ないかもしれませんが）原宿のような場所です。
土日平日問わず人が集まる場所で「日本一元気な商店街」とも言われております。
一年を通して様々なイベントや催し物があり8月には大須夏祭り、10月には大須大道町人祭り、2月には大須節分宝船行列などが開催されています。
また、商店街内には多数の店舗のほか織田信長の父、織田信秀が建立したお寺でもあります「万松寺」がございます。
垢ぬけたアーケード商店街の中に堂々と佇む立派なお寺があるギャップもこの商店街の魅力の一つと言えるのではないでしょうか。
大規模な商業施設が徒歩圏には以下のものがあります。
- 松坂屋名古屋店（南館） 徒歩8分（約610m）
- 名古屋PARCO（南館） 徒歩6分（約470m）
- LACHIC 徒歩12分（約920m）
- 大須商店街 徒歩2分（約190m）
百貨店も徒歩10分前後ほどで行けてしまいますし、商店街は目の前の立地です。
ことお買い物に関しては困ることの少ない立地であると言えるのではないでしょうか。
治安
次に治安についてです。
本物件周辺は繁華街である、大須商店街が身近にあるため治安という観点には少し不安を覚える立地ではないでしょうか。
愛知県警察で発表している県警安心・安全マップから確認をしてみましょう。
※データ種類：統計データ2021年：全期間、2022年：1-4月 総数を表示しております。
こちらが中区大須３丁目（発生件数総数：46件）です。
比較的名古屋市内で見た際には犯罪発生件数の多い地域となっております。
繁華街と呼ばれる錦３のような地域での発生件数が110件ですから、そのような地域と比較した際には治安も落ち着いた環境と言えるのではないでしょうか。
ハザード
ハザードですが
- 名古屋台地上のため、水災の懸念はとくにありません。
- 内水・洪水いずれも対象外エリアです。
- 液状化の危険度は中～大のエリアです。
子育て環境
子育て環境についても見てみましょう。
学区の小学校である、大須小学校は生徒数約160人と、中区の中では比較的小規模な小学校です。
場所柄、住宅が少なく生徒数もあまり多い立地ではなさそうです。
「強く・仲良く・正しく」を校訓とし、基礎的・基本的な知識・技能を習得し生かそうとする子供の育成などを目指しています。
外部講師を招いて三味線や大須太鼓を体験するなど地域と連携した教育が特徴です。
口コミサイトには「様々な国の方の子ども達が大勢通学し、国際感覚が身につく小学校」「閑静な住宅街にある小学校」などの声がありました。
地域柄、国外出身の方も多いのかもしれません。
大須小学校は、地下鉄大須観音駅から徒歩5分ほどの場所に位置します。
小学校には西大須公園が隣接しており、都会の中でも自然を感じることができます。
対して、大通りの向かい側にある「大須観音」は「浅草観音」「津観音」と並んで日本三大観音の1つにも数えられるお寺としても知られ、日中は多くの方が訪れます。
周辺の商店街にも活気があり、観光客や若者の姿で昼夜を問わず賑わう地域です。
※中山不動産ホームページ引用
また、グランドメゾン付近には裏門前公園を始め、白川公園やフラリエなど小さいお子様を連れて
お散歩をしたり、軽く遊んだり出来るような公園や庭園なども複数ありますので
治安面で少し懸念が残るものの、子育て環境についてはそこまで悪くないと言っても良いのではないでしょうか。
建物について
それでは建物について考察をしていきます。
156戸の中規模のマンションですが、共用施設は非常にこだわって建てている印象を受けます。
- ゆったりとした車寄せ
- エントランスホール
- ラウンジ
- スタディスペース、ミーティングルーム
- ゲストルーム
- エレベーターホール
- 内廊下
と物件価格を鑑みると豪華に造られていると感じます。
特にエントランスホールやラウンジはかなり力を入れているのではないでしょうか。
そして室内の設備は流石グランドメゾンといったところでしょうか。
非常に高いクオリティの設備仕様を兼ね備えているように感じます。
まずキッチンですが天然御影石を採用しております。
また、キッチンカウンターの側面も標準で御影石を採用しているという贅沢っぷり。
※通常カウンター側面の御影石はよほどの高級マンションでもない限りこのレンジのマンションではオプションのことが多いです。
また、グローエの水栓があったりディスポーザーも搭載されております。
そしてパウダルームの天板にも御影石というこだわり具合。
小さいユニットなど低グロス住戸には通常付いてないような豪華な仕様が本物件では標準となっております。
トイレはもちろん手洗いカウンター付きの仕様でローシルエットトイレを採用してます。
（さすがにタンクレスはやり過ぎなのか、タンクレスではないようです。）
そのほかにもZEHやIOT、玄関前カメラ付きインターホンなど細かな仕様については他物件と比較しても頭一つ抜きんでて良いクオリティのマンションではないかと思います。
ただ、間取りについてはお部屋により善し悪しが分かれてきます。
きれいな間取りを作った分、ナロースパンや変形LD等、痛めている間取りもいくつかあるので間取りは購入前によくよくご確認いただくことをお勧めいたします。
周辺相場
新築マンション
※付近のマンションと判断できるものを独断で選択掲載しております。
※中区内だと範囲も広く、マンション数が多すぎるため
| 物件名称 | 住所 | 最寄駅距離 | 間取り | 売主 | 平均坪単価 | 備考 |
| ﾀﾞｲｱﾊﾟﾚｽｾﾝﾄﾗﾙｻﾞﾌｫｰﾄ | 大須1 | 大須観音4分 | 2～3LDK | ﾀﾞｲｱ建設 | ＠240 | |
| ﾌﾟﾚｻﾝｽｸﾞﾗﾝ栄ｻﾞﾀﾜｰ | 栄4 | 矢場町4分 | 1～4LDK | ﾌﾟﾚｻﾝｽｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ | ＠294 | |
| ｸﾞﾗﾝﾄﾞﾒｿﾞﾝ大須門前町通 | 大須3 | 上前津4分 | 1～3LDK | 積水ハウス | ＠299 | 完売 |
| ｱﾈｼｱ栄ｻﾞｼﾃｨ | 栄2 | 大須観音8分 | 1～2LDK | ﾄﾖﾀﾎｰﾑ | ＠278 | 定借 |
| ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ栄ｻｻﾞﾝｽｸｴｱ | 千代田1 | 矢場町5分 | ｵｰﾌﾟﾝﾊｳｽ | 未定 | ||
| ﾌﾟﾚｻﾝｽﾛｼﾞｪ栄ﾊﾟｰｸｻｳｽ | 栄5 | 矢場町6分 | ﾌﾟﾚｻﾝｽｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ | 未定 | ||
| ﾌﾟﾚｻﾝｽﾛｼﾞｪ栄3丁目 | 栄3 | 矢場町7分 | ﾌﾟﾚｻﾝｽｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ | 未定 | ||
| ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ上前津 | 千代田2 | 上前津5分 | ｵｰﾌﾟﾝﾊｳｽ | 未定 | ||
| 中区大須4丁目計画 | 大須4 | 矢場町4分 | 野村不動産 | 未定 |
中古マンション
| 物件名 | 所在地 | 最寄駅距離 | 面積 | 金額 | 築年数 | 坪単価 |
| ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ大須門前町 | 門前町 | 上前津5分 | 54.78㎡ | 3,790万円 | 10か月 | ＠228 |
| ｻﾝｸﾚｲﾄﾞﾙ上前津 | 上前津 | 上前津3分 | 66.04㎡ | 4,998万円 | 2.4年 | ＠250 |
| ﾊﾟｰｸｺｰﾄ上前津ﾌﾟﾚﾐｱﾌﾟﾗｽ | 上前津 | 上前津1分 | 76.12㎡ | 5,980万円 | 5.8年 | ＠260 |
| ﾊﾟｰｸｺｰﾄ上前津ﾌﾟﾚﾐｱﾌﾟﾗｽ | 145.31㎡ | 17,500万円 | 5.8年 | ＠398 | ||
| ﾏﾝｼｮﾝ久屋大通公園ｴｱﾘｰ | 大須 | 上前津3分 | 24.66㎡ | 1,870万円 | 5.9年 | ＠250 |
| ﾛｰﾚﾙｱｲ上前津 | 上前津 | 上前津3分 | 46.70㎡ | 2,930万円 | 9.4年 | ＠208 |
| ﾅｺﾞﾔｾﾝﾀｰﾀﾜｰ | 上前津 | 上前津4分 | 85.02㎡ | 5,300万円 | 14.3年 | ＠206 |
| ｼﾃｨﾊｳｽ上前津駅前 | 上前津 | 上前津1分 | 60.62㎡ | 3,230万円 | 18.5年 | ＠176 |
| ｴｽﾎﾟｱ上前津2 | 上前津 | 上前津4分 | 80.48㎡ | 3,690万円 | 26.10年 | ＠152 |
10年以内の物件は比較的、下落率が低いものが多いかと思います。
新築マンションの表に記載がある通り、今後の供給は野村不動産を含めて多数の供給が予定されておりますので、本物件内でも住戸選びは非常に重要なポイントとなってまいります。
先着順価格表
お待たせいたしました。前述されている、住戸選びのポイントとなる現在時点での先着順価格表を公表いたします。
| 部屋番号 | 向き | 間取り | 面積 | 価格 | 備考 |
| 1806 | 北東 | 3LDK | 109.97㎡ | 15,998万円 | P1台確保 |
| 1805 | 東 | 3LDK | 63.91㎡ | 7,998万円 | P1台確保 |
| 1704 | 南東 | 2LDK | 123.16㎡ | 18,998万円 | P2台確保 |
| 1701 | 北西 | 3LDK | 105.86㎡ | 13,498万円 | P1台確保 |
| 1602 | 西 | 2LDK | 70.51㎡ | 7,998万円 | P1台確保 |
| 1509 | 東 | 2LDK | 57.62㎡ | 5,349万円 | |
| 1503 | 西 | 1R | 37.40㎡ | 3,819万円 | |
| 1502 | 西 | 2LDK | 58.24㎡ | 5,359万円 | |
| 1410 | 北東 | 2LDK | 64.14㎡ | 6,249万円 | P1台確保 |
| 1301 | 北西 | 1LDK | 65.74㎡ | 6,119万円 | P1台確保 |
| 1205 | 南 | 2LDK | 60.00㎡ | 5,839万円 | P1台確保 |
| 1110 | 北東 | 2LDK | 64.14㎡ | 5,929万円 | P1台確保 |
| 1101 | 北西 | 2LDK | 65.74㎡ | 5,899万円 | P1台確保 |
| 1010 | 北東 | 2LDK | 64.14㎡ | 5,799万円 | P1台確保 |
| 1007 | P | 3LDK | 77.48㎡ | 8,209万円 | P1台確保 |
| 1004 | 南西 | 3LDK | 78.38㎡ | 7,819万円 | P1台確保 |
| 1002 | 西 | 1LDK | 58.24㎡ | 4,809万円 | |
| 902 | 西 | 1LDK | 58.24㎡ | 4,709万円 | |
| 809 | 東 | 1LDK | 57.62㎡ | 4,639万円 | |
| 806 | 南 | 2LDK | 57.71㎡ | 5,469万円 | |
| 804 | 南西 | 2LDK | 78.38㎡ | 7,569万円 | P1台確保 |
| 801 | 北西 | 1LDK | 65.74㎡ | 5,249万円 | |
| 709 | 東 | 1LDK | 57.62㎡ | 4,579万円 | |
| 708 | 東 | 1R | 35.71㎡ | 3,189万円 | |
| 706 | 南 | 2LDK | 57.71㎡ | 5,399万円 | |
| 703 | 西 | 1R | 37.40㎡ | 3,319万円 | |
| 701 | 北西 | 2LDK | 65.74㎡ | 5,049万円 | |
| 607 | 南東 | 3LDK | 77.48㎡ | 7,679万円 | P1台確保 |
| 605 | 南 | 2LDK | 60.00㎡ | 5,339万円 | |
| 510 | 北東 | 2LDK | 64.14㎡ | 4,949万円 | |
| 506 | 南 | 2LDK | 57.71㎡ | 5,149万円 | |
| 503 | 西 | 1R | 37.40㎡ | 3,179万円 | |
| 502 | 西 | 2LDK | 58.24㎡ | 4,369万円 | |
| 409 | 東 | 2LDK | 57.62㎡ | 4,269万円 | |
| 308 | 東 | 1R | 35.71㎡ | 2,799万円 | |
| 305 | 南 | 2LDK | 60.00㎡ | 4,859万円 | |
| 304 | 南西 | 3LDK | 78.38㎡ | 6,549万円 | P1台確保 |
平均坪単価＠345万円、15階以下が＠295万円上層のプレミアム住戸が＠457万円となっております。
また5,500万円以上の住戸から駐車場が1台確保されるようです。逆に5,500万円以上の住戸の方が全員車所有してしまう場合、駐車場を利用する権利すらなくなってしまうので、お車をご所有されている方は5,500万円以上の住戸をご検討頂くことをお勧めいたします。
まとめ
グランドメゾン大須ザ・タワーですが、全体的にマンション内の共用設備や住戸内の仕様設備についてはケチの付けようがないくらい、値段と比較した際にクオリティの高いマンションだと感じました。
一方で環境面では駅や商業施設が近いというメリットに対して、物件周辺の治安などの面で少し不安も感じるところがある立地かと思います。
ファミリーの方で場所柄なじみがある方、また仕様の高いマンションに住みたい単身・DINKSの方には向いている物件ではないかという印象です。
セカンドハウスなどでは抜群の立地ではないでしょうか。ぜひ一度ご検討されてみてください。
スムハジメではこれからお住まい探しされる方へお住まい選びのご相談を無料で承っております。本業があるのである程度時間の制約はございますが、完全に無料でお住まい選びのご相談に第三者の目線で乗らせていただきます。
これから家探しをされる上で、心配やご不安がある方は是非一度ご相談フォームからお問い合わせください。
当然個人情報も出しませんし、業者ともつながっておりませんので安心してご相談ください。
みなさまからのご相談お待ちしております。
本日も最後まで、本ブログを閲覧いただきありがとうございました。