ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
いつも本ブログをご愛読いただき誠にありがとうございます。
夏の暑さも少しずつ落ち着いてきて、ようやくモデルルーム見学日和になってきましたね。
今回は久しぶりの物件考察です。
今まで、プロボノ相談でほとんど書く時間がなかったのですが、ようやく手を付けることが出来ました。
今回は名東区最大のマンションプロジェクトとなる「プレミスト藤が丘」を考察していきたいと思います。
魅力たっぷりの物件ですので、ボリュームも多めになっております。
是非、最後まで楽しみにご覧ください。
尚、一番最後には予定価格（かなりザックリ）もご用意しておりますので、
是非チェックしてみてください。
では、早速物件概要から行ってみましょう！
物件概要
| 物件名 | プレミスト藤が丘 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市名東区藤里町1601番（SF）、1501番1（PF）、22番・23番（GF） |
| 交通 | 地下鉄東山線「藤が丘」駅まで徒歩12分（GF）、徒歩13分（SF)、徒歩15分（PF) 地下鉄東山線「藤が丘」駅 バス約6分 市バス「藤里町」バス停徒歩3分(SF･PF･GF) |
| 総戸数 | 360戸(SF284戸･PF49戸･GF27戸) |
| 価格 | 未定 |
| 間取 | 2LDK～4LDK(SF)、3LDK(PF)、3LDK(GF) |
| 専有面積 | 63.44m2～91.12m2（SF）、75.00m2～81.25m2(PF)、72.74m2～80.38m2（GF） |
| 販売スケジュール | 令和4年12月上旬 |
| 入居時期 | 令和6年3月下旬予定(SF･PF･GF) |
| 売主 | 大和ハウス 総合地所 |
サンプラザシーズンズ跡地にそびえ立つ
名東区の最大マンションプロジェクトです。
立地について
アクセス
最寄は東山線の始発となる藤が丘駅です。
始発ですから基本的には座って通勤が可能です。
乗降者数が名古屋一多い東山線で座って通勤できるのは大きいポイントではないかと思います。
また、藤が丘駅はリニモ（東部丘陵線）も通っている駅となりますので、
2022年11月に開園するジブリパークへも1本で行くことが可能な立地です。
ジブリパークの紹介は下記より
ジブリパーク (ghibli-park.jp)
通勤、レジャーとどちらにも適した良い立地ではないかと思います。
ただ、駅までの距離はネックになるのではないでしょうか。
エリア的にも坂が豊富な立地ですので
購入前に一度駅までのルートを【徒歩で】ご確認いただくことをオススメいたします。
お買い物
駅距離遠い物件あるあるなのですが、駅から物件までの動線で大概のお買い物は済ませられてしまいます。
藤が丘駅前には駅ビルの「effe」をはじめとして高級スーパー「フランテ」や、マックスバリューが入った「清水屋」などもございます。
高級な食材から、日常使いのスーパーまでお買い物は豊富な立地となっているかと思います。
また、最寄の清水屋までは徒歩3分ですので、車や自転車いらず。
歩いて行けるのも魅力的ですよね。
- 清水屋藤が丘店 徒歩3分(約220m/パークフェイス)
- 四軒家フランテ 徒歩6分(約470m/パークフェイス)
- スギ薬局 富が丘店 徒歩6分(約440m/ゲートフェイス)
- セブンイレブン名古屋富が丘北店 徒歩3分(約190m/ゲートフェイス)
- Felna 富が丘店 徒歩5分(約370m/ゲートフェイス)
- B&Dドラッグストア 豊が丘店 徒歩8分(約600m/シーズンフェイス)
- クリエイト エス・ディー名古屋藤が丘駅前店 徒歩12分(約940m/ゲートフェイス)
- 藤が丘effe 徒歩13分(約1,010m/ゲートフェイス)
飲食店
お買い物のところに公式HPのイラストマップを転記させていただいておりますが、
そちらに掲載されているピンクのお店が全て飲食店となっております。
カフェや味仙をはじめ、地元のお蕎麦の名店「蕎野（そーや）」や、下記で紹介しておりますフルーツ大福弁財天、焼き立てパンの種類も豊富な「La BOULANGERIE d’a Cote 」がございます。
駅からの動線上だけでもこれだけ豊富な飲食店の街ですので、一歩お散歩を始めると新しいお店との出会いが待っている。本当にワクワクする街です。
お店のジャンルも良く、子育て世代だけではなく、お仕事引退世代の方も住みやすい街ではないでしょうか。
- Waltz 名古屋藤が丘店〈珈琲〉徒歩1分(約60m/ゲートフェイス)
- 蕎野〈蕎麦〉徒歩2分(約120m/ゲートフェイス)
- 味仙 藤が丘店〈台湾料理〉徒歩2分(約160m/ゲートフェイス)
- コナズ珈琲 守山〈珈琲〉徒歩4分(約310m/パークフェイス)
- デニーズ 名古屋藤が丘店〈ファミリーレストラン〉徒歩6分(約460m/ゲートフェイス)
- tori8 COFFEE〈カフェ〉徒歩8分(約580m/ゲートフェイス)
- La BOULANGERIEd’a Cote 〈ベーカリー〉徒歩8分(約600m/ゲートフェイス)
- 覚王山フルーツ大福弁才天 藤が丘店〈フルーツ大福〉徒歩10分(約770m/ゲートフェイス)
- FREAK COFFEE ROASTERS〈珈琲〉徒歩10分(約780m/ゲートフェイス)
- アサノ食堂〈ビストロ・ワインバー〉徒歩11分(約860m/ゲートフェイス)
- GYO2〈海鮮料理・居酒屋〉徒歩2分(約150m/ゲートフェイス)
- 純生食パン工房HARE/PAN 藤が丘店〈食パン〉徒歩3分(約220m/ゲートフェイス)
- ふじとら〈焼き鳥〉徒歩10分(約780m/ゲートフェイス)
- かき氷Shisha Bar Cafe藤が丘ASH〈カフェ・バー〉徒歩10分(約780m/ゲートフェイス)
- ちゃ大和園〈日本茶専門店〉徒歩10分(約730m/ゲートフェイス)
- 珈琲屋らんぷ 守山店〈珈琲専門店〉 徒歩10分(約740m/パークフェイス)
de la cuba〈サンドイッチ〉 徒歩12分(約900m/ゲートフェイス)
スムハジメのお勧めしたい銘店
本物件から徒歩10分(約770m/ゲートフェイス)の場所にフルーツ大福の「弁財天」がございます。
既にご存じの方も多いと思いますが、インスタ映えも良し、見栄えも良し、味も良し、自分で楽しむのも手土産にするのも良い、３拍子も４拍子もそろったお店です。
現地見学の際にはぜひ一度訪れてみてください。
治安
治安については今回の藤里町含め、犯罪発生件数は非常に少ないエリアとなっております。
近隣でもそこまで多くないので安心していただけるのではないでしょうか。
藤ヶ丘駅前だけ突出して多く、25件ほどありました。
※抽出時期2021年1月～2022年7月で行っております。
ハザード
緑の枠で囲った範囲が今回のプレミスト藤が丘の立地です。
散歩道としての香流川はとても良いのですが、ハザードはどうしても掛かってしまう立地です。
浸水深が最大で約3.0～5.0mの場所となりますので、ハザードについてはご購入前にしっかりと確認いただくことをお勧めいたします。
本物件の最大のポイントはやはり駅距離とハザードではないでしょうか。
住むにあたっての駅距離については我慢ができるかと思いますが、万が一お住替えも視野に入れている方には資産性にはどうしても影響を及ぼしてきますので、是非そういった角度でもご検討いただけたら幸いです。
建物について
共用部
パークフェイス、シーズンフェイス、ゲートフェイスの３敷地からなる大規模物件です。
大規模物件ならではの共用施設が充実した物件です。
共用施設は下記の通り
まず豊富な植栽のシーズンスクエア・シーズンパティオ・シーズンアベニューをはじめ
駐車場は自走式で100％用意しております。その他にも、
【パークフェイス】にはパークデッキという中庭が
【ゲートフェイス】にはゲートラウンジとスタディルームが
【シーズンフェイス】にはゲストルーム、パーティールーム、シーズンラウンジ
そして何より東海3県では初となる「TSUTAYA BOOKSTORE」監修のブックライブラリーが
共用施設になります。
また共用施設内で電子雑誌を無料で購読できる読み放題サービス「タブホスポット」も導入されます。
まさに至れり尽くせりの共用施設。これこそ、大規模物件のなせる業ですね。
素敵なブックライブラリーのある二層吹き抜けの住まいに帰っていく、確実にQOLが高まるような生活ができるのではないでしょうか。
共用施設は主にシーズンフェイスに集中しておりますので、個人的にはシーズンフェイスが良いのではないかと考えております。
専有部
間取りのタイプが非常に多いため割愛させていただきますが、設備仕様についての考察がこちらです。
専有部は価格帯通りの仕様と言えるのではないでしょうか。
人造大理石のキッチンの天板
食器洗い乾燥機
浴室暖房乾燥機
ランドリーパイプ２本（２本あるのは地味に加点ポイントです）
ディスポーザー（シーズンフェイスのみ採用）
仕様も特段目立って足りない箇所はないように感じます。
が、ここでもやはりシーズンフェイスのみディスポーザー付きというシーズンフェイス優遇がありますので個別の仕様設備についてもシーズンフェイスがいいのではないかと考えております。
マーケット
新築マンション
★新築マンションのマーケット情報については後日加筆します★
中古マンション
| 物件名 | 所在地 | 最寄駅距離 | 面積 | 金額 | 築年数 | 坪単価 |
| セントアイナ藤が丘 | 長久手市 | 藤が丘14分 | 95.1㎡ | 4,580万円 | 1701 | ＠159 |
| サンクレイドル藤が丘 | 名東区藤里町 | 藤ヶ丘13分 | 87.91㎡ | 3,750万円 | 1602 | ＠141 |
| セントハート藤が丘 | 長久手市 | 藤ヶ丘11分 | 83.43㎡ | 3,780万円 | 1402 | ＠150 |
| グランドメゾン本郷 | 名東区本郷 | 本郷9分 | 100.01㎡ | 6,600万円 | 1402 | ＠218 |
| グランドメゾン本郷 | 名東区本郷 | 本郷9分 | 78.99㎡ | 4,180万円 | 1402 | ＠175 |
| ローレルコート藤が丘ヴィスタ | 名東区朝日が丘 | 藤が丘3分 | 73.28㎡ | 4,180万円 | 1309 | ＠188 |
| セントアース | 長久手市 | 藤が丘12分 | 75.15㎡ | 2,980万円 | 1202 | ＠131 |
| モアグレース藤森 | 名東区石が根町 | 藤が丘12分 | 85.65㎡ | 3,480万円 | 0709 | ＠134 |
| グラン・コート藤が丘 | 長久手市 | 藤が丘11分 | 72.38㎡ | 2,980万円 | 0606 | ＠136 |
中古物件の現在の売り出し中がこちらです。
※抽出条件：藤が丘駅徒歩15分以内、築年数順
駅が変わる部分もありますが、
駅徒歩10分以内の坪単価が＠175以上
駅徒歩11分以上の坪単価が＠150以下
と明確に差が出ております。こちらが前述の「資産性」の部分かと思います。
特に長久手徒歩15分圏内になるとつい先日まで販売されていた、「セント3兄弟（セントアース・セントハート・セントアイナ）」の大規模物件が競合となることは間違いなしです。
割安なものを購入する分には良いですが、ただ安いものを安値掴みしてしまうと、将来の売り出し時にも安くするしかありませんから、先の売却も見据える方は本物件での住戸選びは慎重に行われることをお勧めいたします。
予定価格
さて、みなさまお待ちかねの価格表を公開いたします。
基本的にはシーズンフェイスからの売り出しになるようです。
※やはり条件の良いところから売り出しが始まるようですので、少しでも検討予定の方は最初のうちに来場されることをお勧めいたします。
また、まだ正式価格発表前のためブロックでのお示しとなります。ご了承ください。
シーズンフェイス S棟（南向き）
| 住戸位置（縦割で表示しています） | タイプ | 面積 | 間取 | 価格帯 |
| S-410～S-910 | S-G | 85.34㎡ | 4LDK | 5,900～6,100万円台 |
| S-415～S-912 | S-I | 73.78㎡ | 3LDK | 4,700～4,800万円台 |
| S-114～S-914 | S-K1 | 78.43㎡ | 3LDK | 4,600～5,100万円台 |
| S-419～S-916 | S-L1 | 75.30㎡ | 3LDK | 4,800～4,900万円台 |
| S-422～S-919 | S-N1 | 84.08㎡ | 3LDK+S | 6,100～6,300万円台 |
シーズンフェイス E棟（東向き）
| 住戸位置（縦割で表示しています） | タイプ | 面積 | 間取 | 価格帯 |
| S-620～S-1020 | S-O | 85.05㎡ | 3LDK | 5,600～5,900万円台 |
| S-321～S-821 | S-P1 | 77.76㎡ | 3LDK | 4,500～4,800万円台 |
| S-324～S-924 | S-Q1 | 75.33㎡ | 3LDK | 4,400～4,700万円台 |
| S-326～S-826 | S-R | 72.90㎡ | 3LDK | 4,200～4,500万円台 |
| S-329～S-929 | S-T | 91.12㎡ | 4LDK | 6,000～6,300万円台 |
全体単価で坪単価200万円超といったところでしょうか。新築の分を加味しても価格は少し高いなという印象を受けました。
総括
全体的に見ても非常に良いマンションではないでしょうか。
大規模であり、かつ自走式駐車場100％用意ですから、駐車場が多くともランニングコストは圧迫しません。
その他にも大規模のスケールメリットを存分に生かした、共用施設や東海3県初となるTSUTAYA Bookstore監修のブックライブラリーは話題性も抜群ですし、この先もTSUTAYA監修のブックライブラリーが共用施設として入るマンションは多くはないと感じております。
そのため、駅からの距離はありますが、エリアオンリー1の物件と言えるのではないでしょうか。
危惧するのは、生活するうえでと、資産性の観点からの「駅距離」それと香流川の「ハザード」の2点です。
上記の2点が飲み込めるなら、デメリットを含めてみても非常に魅力的な物件と言えるのではないでしょうか。お住まい探し中の方は是非、ご見学してみてください。
いかがでしたでしょうか。
スムハジメでは、みなさまの不動産選びの個別相談を行っております。
「購入前に心配を払拭したい」とか、「検討しているマンションは本当にいいお買い物？」など
プロの観点から主観アリでズバリご相談にお答えします。
上記の相談フォームよりお気軽にご相談ください。
今回も最後まで、ご愛読いただきありがとうございました。