みなさんこんにちは。素敵な生活は素敵な住まいから。
どうも、スムハジメです。
今回はプロボノ日記の第4弾「ファミリーエリアの1LDKは先の需要がある？他」を執筆していきます。
相談者様みなさま、いつもご相談の機会をいただき本当にありがとうございます。
本ブログはみなさまのご相談やご愛読者のみなさまで成り立っております。
本当にありがとうございます。
さて、今回はこのようなご相談が来ております。
ちなみに対象となる物件は「サンクレーア瑞穂桜山」です。
それではさっそく見てまいりましょう。
ご相談内容
はじめまして、サンクレーア瑞穂桜山を現在検討しております。
上記物件について下記２点相談です。
①この物件の1LDKを購入した場合、将来的に資産価値があるか。
駅近、周辺の住環境良、ドッグラン等の設備充実、住戸少な目でプライベート感あるが、地域柄ファミリー層が多く、借り手の企業もあまり無さそうなため売却や賃貸に出す際に需要があるか不安。
また、売却や賃貸の際に不動産会社のネームバリュー等は影響するのかAさまより
②総合的に見て価格は妥当と思われるか。（1LDK＝3,190万、3,440万）
可能な範囲で宜しくお願いします。
ご回答
ご相談どうもありがとうございます。
桜山は本当に学区も良く有名なので場所なども非常に存じ上げております。
私もA様と同じような悩みが過去にあり、これについてはとても親近感がある悩みです(笑)
そんなA様の参考となればと思いますが、経験を基に私なりの考察をお伝えします。
少し長くなってしまいまして、すみません。
資産性とは～どこまでを求めるのか～
①この物件の1LDKを購入した場合、将来的に資産価値があるか。
駅近、周辺の住環境良、ドッグラン等の設備充実、住戸少な目でプライベート感あるが、
地域柄ファミリー層が多く、
借り手の企業もあまり無さそうなため売却や賃貸に出す際に需要があるか不安。
また、売却や賃貸の際に不動産会社のネームバリュー等は影響するのか
→まずいくつかに分けてご回答させてください。
「この物件の1LDKを購入した場合、将来的に資産価値があるか。」
この資産価値とはどこまでのことを指しておりますでしょうか。
購入してから何年後かに値上がりが期待できるか。という話になのか
もしくは、将来的に引っ越し等が発生した際にローンの残高を割ることなく、
安心して売り抜けることができるのか、くらいに考えられているのかということです。
もし、前者の場合ですと回答としては「難しい」と思います。
その理由は街の成長性です。分かりやすく、久屋大通や栄、名駅などのように
再開発が控えていたり、その街のランドマーク的な位置づけのマンションであれば
資産価値としては期待が持てる部分がありますが、
桜山は非常に成熟した街のため、特にそういったイベントがある街ではなく、
また本物件は街のランドマークでもない（規模感）のため、
市場全体（相場）が変わるほどの土地の成長性や相場の上昇が見込めないので、
価値が上がるという事を期待するのはいいのですが、
それが実際に実現するかと言われると難しいかと考えております。
ただ、後者の場合は話が別です。
本物件は相対的に見てもこのエリアで検討中の方には
私はとても『買い』の物件ではないかと考えております。
なぜならば、本物件にはしっかりとしたコンセプトがあり、
それが他物件と比較した際にも本物件の特異性を存分に押し出していると感じております。
それは一言で申し上げると
「ペットに優しいマンション」です。
ペットの足洗い場があるくらいのマンションならば、私もたくさん見てきましたが
こちらのマンションには他のマンションでは標準では見たことがない設備が
当初から用意されております。
①東海圏では初採用となる共用部としての「ドッグランスペース」
共用部のテラスから愛犬の様子を見守りながら軽く事務作業や
コーヒーを嗜めるのはペットを飼われている方の視点から言えば控えめに言っても魅力的です。
②ペット足洗い場＆汚物用トイレ
今までは飼い主が専有部の住戸まで持っていっていた愛犬の汚物も
共用のトイレがあることにより、こちらに流すことができます。
そのため、お部屋やＥＶ内に異臭が残ることがなく、
より快適にお過ごしいただくことができます。
③専有部に標準仕様で「ペット扉」「エアイー」「ペット用トイレスペース」
通常オプションで付けるような上記の仕様も標準で採用されております。
まさにペットとその飼い主のために用意されたマンションと言えるのではないでしょうか。
これだけのペットに目を向けたマンションは東海で他に見ません。
「駅近、周辺の住環境良、ドッグラン等の設備充実、住戸少な目でプライベート感あるが、
地域柄ファミリー層が多く、借り手の企業もあまり無さそうなため売却や賃貸に出す際に需要があるか不安。」
→上記にも応える形となりますが、仰られるように地域特性として、
学校区が良くファミリーエリアなのは間違いありませんが、
ファミリーエリア「桜山駅」にも当たり前のように単身向けの１LDKの賃貸も存在しており
それを借りて住まわれている方も当然おります。
※ファミリーエリアは学区などが良いと治安も良いので女性単身で好んで住まい選定をする方も
一定数おります。
対象は多くはないですが、限られた分野に特化しているマンションなので
地域特性よりも強い特徴があるマンションではないかと考えられます。
ペットを飼われている方自体はかなり沢山おりますので、
そういった方々に刺さるマンションではないかと思います。
ただでさえ、賃貸ではペット可の物件も限られる中でドッグラン付きですから
将来的に手放す際にもターゲットが明確ですので比較的売り抜けるのは
難しくないのではないかと考えております。
※個人的なお勧めはすぐ売却よりは万が一住まなくなったら賃貸に出して
築10年くらいまでは貸しておくというのもアリではないでしょうか。
※住宅ローンでは貸せないのでお気を付けください。
不動産会社のネームバリューの影響
「売却や賃貸の際に不動産会社のネームバリュー等は影響するのか」
→これは賃貸の際にはそこまで影響は無いのですが、
売却の際には影響はある程度あると考えております。
不動産はどうしても高額なお買い物ですし、業界の方でもないと駅距離や
目に見える環境・仕様設備以外で判断できる指標が「売主の安心感（信頼性）」
くらいしかありません。
本物件も売主がサンヨーベストホームズさんで
正直あまり大手と呼べる規模の会社ではないかと思います。
実際に、不動産情報サイトのマーキュリーさんで調べたところ、愛知県内で
築15年になったマンションを直近で売却した状況を集計した際に
大手（メジャー7）とそれ以外とでは資産価値（リセールバリュー）が
約10％ほども違ったと出ております。
本物件は確かに強い特徴があり魅力的ですが、唯一心配な点はここくらいなので
ココが飲み込めるのであれば、物件としてはとても「買い」の物件ではないかと私は考えております。
サービスは本当にいいのか？
②総合的に見て価格は妥当と思われるか。（1LDK＝3,190万、3,440万）
→比較的価格は安い方ではないかと思います。
個人的には5F 3,190万円が割安かと考えます。
現地も前面は高くても3階建て程度のため、5階であれば眺望的にも
抜けてくるかと思いますし、上下階と比較した際に明らかに
価格設定がおかしいので安く感じます。
ただ、１点ご注意いただきたいのが、当該住戸以外にも複数残戸が
残っているという点です。
最後の1邸ですと悩まず安心して進められるのですが、仮に5階の住戸が売れた際に
今、価格表に同時に出ている7階や9階にモデルルームを再度作りこみ、
同価格程度まで値引きをして販売しないかというのが懸念です。
ここは販売会社（売主）を信用するしかありませんので、難しいところですが
条件的に飲み込めるのなら、いいお買い物になるのではないかと思います。
周辺中古と比較して…
また周辺相場（中古）と比較しても
築2年7か月 ザ・パークハウス桜山プレイズが坪単価276万円 桜山駅徒歩2分
築2年10か月 オープンレジデンシア桜山が坪単価167万円 桜山駅徒歩12分
築3年1か月 サンメゾン瑞穂桜山が坪単価217万円 桜山駅徒歩12分
築6年3か月 グランドメゾン桜山菊園町が坪単価200万円 桜山駅徒歩8分
駅近になかなか出物が少ない中で本物件は坪単価250万円の駅徒歩4分ですから
新築物件という事も加味すると価格設定は3,190万円の住戸なら妥当ではないかと
考えられます。
また1LDKの中古のみに絞ると現在「桜山」駅徒歩圏での売り出し中物件は
築2年10か月 オープンレジデンシア桜山が63.4㎡ 3,930万円 桜山駅徒歩12分
築34年6か月 ライオンズマンションレディース汐路 22.02㎡ 398万円 桜山駅徒歩16分
のみとなり、競合も非常に少なく特に駅近になると本物件だけとなりますので
将来的な売却や賃貸に関しては価格設定次第ですが、ローンの残高を割るという
心配はほとんどないと言って良いのではないでしょうか。
総括
総括しますと
桜山駅自体が学区や治安も良く成熟した駅（街）であり、
人気やブランド力も十分にあります。
また、周辺には同等築年数の中古も少なく、
ましてや1LDK分譲は駅近には他にありません。
また、本物件には他にはないマンション内ドッグランをはじめ
「ペットに優しいマンション」というコンセプトも
しっかりとあるため、住むにも当然良いと思いますし
次もどのような方に買っていただきたい（気に入っていただきたい）かが
はっきりしているマンションではないかと思います。
3,190万円の住戸ですと坪単価も周辺相場より少し安めになりますので
購入するのは悪くないのではないかと考えます。
以上が考察です。
長くなり、読みづらいかもしれませんが
最後までお読みいただけましたら幸いです。
他にも何か気になる点や心配な点がありましたらお気軽にご相談ください。
今回はご相談いただきまして、誠にありがとうございました。
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今回も最後まで、ご愛読いただきありがとうございました。