ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
今回はオススメ中古記事からの反響で中古物件のこれどうですか？に対するプロボノのお返事です。
不動産あるあるですが、いくつか見て回って良いものを見る度、自分の中での希望が高くなってしまい、どれが自身の本当の希望だったか忘れてしまった方、いらっしゃるのではないでしょうか。
今回はそんな方に是非、お読みいただきたい内容となっております。
では早速いつものご相談から行って参りましょう。
利便性？教育環境？資産性？
はじめまして。いつも詳細かつ丁寧な分析記事を楽しみに拝見しております。
半年以内を目途にマンション購入を考えており、今回アップされましたオススメ中古物件記事で3件中2件が自身も注目しておりました。同じ価値観でご意見いただけるかと感じ、宜しければご教示いただけますと幸いです。
現在、以下を条件にマンションを探しております。
・妻と子供1人（もうすぐ出産）
・最寄りが桜通線（第一）、東山線（第二）
・駅徒歩5分程度
・約70㎡
・（できれば）角部屋
・駐車場必須
・資産性高いこれらを満たす中古マンションとして以下をピックアップしておりました。
１．ブランズ車道 13階 4,＊＊＊万円（２LDK) 73.14㎡
駅30秒、使用も必要十分、千種駅再開発期待、東区役所が愛知大学跡地に移転
少し割高感あり、目の前大通り、買い物は不便２．パークナード名古屋 9階 5,＊＊＊万円（2LDK）75.07㎡
最寄り名古屋駅、使用も必要十分、資産性維持できそう？
新築時価格からすると割高、駅距離あり、治安が不安、ブランド価値は低い（資産性は期待できず）？３．プラウド高岳カームコート 11階 5,＊＊＊万円（３LDK）66.35㎡
※子供いるためこちらを検討しておりました
最寄り高岳で4分、使用も必要十分、泉アドレス、資産性
少し割高？、66㎡と少し狭い、駐車場空きなし？４．グランドメゾン久屋大通 3階 5,＊＊＊万円（１LDK)
最寄り久屋大通、使用もの凄く良い、泉アドレス、資産性
子供が大きくなる5年後には引越しが必須（間取り、広さ）、駐車場空きなし？子供が生まれることもあり、利便性だけでなく教育環境や治安等も考慮しております。
また、別の記事で中古マンションは割安感が大事とのことでしたが、その判断がやはり難しく感じます。
私の条件より、上記4物件中のオススメやご意見などいただくこと可能でしょうか。4月に向けお忙しい中と存じますが、何卒お願いいたします。
ご相談者様より
資産性は同じ物でも売却時期により異なる
この度はご相談いただきまして、誠にありがとうございます。
また、ブログ記事もお読みいただきありがとうございます。
少しずつ、ブログが認知され始めていてとても嬉しく感じます。
さて、今回半年以内を目処にマンション購入をご検討のことで
そんな大切なタイミングでご相談いただきまして本当にありがとうございます。
しかもピックアップしている物件がブログの記事内の物件とのことで、
すごくお目が高いと思います笑
たくさんスーモなどご覧いただいているウチに目が肥えてしまって、
本職の方々と同じくらいの選球眼を持ってしまいましたね笑
また、もうすぐご出産なのですね。楽しみですね、幸せそうでとても羨ましいです。
では、早速ご相談のご回答をさせていただきます。まず私が注目したいのが、”いつ名古屋を離れるのか”という事でした。
5〜10年くらいのウチにという事であれば、まずお探しいただくエリアは名古屋方面＜栄・久屋方面だと思っておりますし、10年以上は名古屋に住まれている可能性が高いという事でしたら名古屋方面＞栄・久屋方面だと考えております。
※その理由は再開発やそれらによる、地価相場の上昇時期です。
まず現状リニアの完成時期がかなり不透明になっております。
当初2027年を予定しておりましたが、それも間に合わず一部着工も出来ていない状況です。そのため、名古屋駅周辺の開発・発展の時期は当初より後ろ倒しになっていることが想定されます。
名駅のレジャックなどは今月末で正式に閉館をしますが、それだけではやはりパンチも弱いと思っております。
そのため、今回はご回答いただいた時期が“明確に決まっていないのですが、子供が小学校入る前の約5年後から遅くとも10年経過する前には出る必要があると考えています。“
とのことでしたので、リニアの不透明さからも栄方面での物件をお勧めさせていただきます。
※パークナードも10年〜15年ほど見ていただけるようでしたら、『なしでは無かったと思います』
迷ったら自分で採点してみよう
私が営業マン時代は、よく複数物件を見たり、見過ぎて何が自分の希望か忘れかけてしまったお客様には一度振り返っていただいて採点表の様なものを作っておりました。
まずは”must”（絶対譲れないもの）の条件を書き出し、次に”better”（あったらいいなぁ）の条件を書き出します。その後”must”のポイントの高いものから見学に行き、あくまで”better”の条件は最後の１物件を決める際の細かな選択肢の比較のタイミングなどで採点したものを利用するというようなものでした。
基本的には根幹であるmustで物件選別をした方が良いです。枝葉であるbetterも含めて比較しだすと家探しの本質を見失ってしまい、枝葉で選別しがちになります。
※多くの営業は枝葉の説明に対する比重が高いので。
そして、今回のご相談に対しても物件数がありますので、まず下記のご希望に沿って採点し、ご回答させていただきたいと思います。
希望に合致：◎・及第点：◯・妥協できるライン：△・希望に合わない：×
沿線：最寄りが桜通線（第一）、または東山線（第二）
駅距離：駅徒歩5分程度
広さ：約70㎡
住戸状況：（できれば）角部屋
駐車場：駐車場必須
資産性：資産性高い
ブランズ車道 13階 4,＊＊＊万円（２LDK)
【採点】沿線：◎・駅距離：◎・広さ：◎・住戸状況：◎・駐車場：◯・資産性：△（×）
→資産性に懸念があります。当時よりも値上がりしているのはもちろんですが、過去に出た本物件の全ての売出し事例の中でも一番坪単価が高いです。（マンションレビュー参照）住む分には場所柄とても良いと思いますが、恐らく資産性での期待は難しいかと思います。また千種駅の再開発はまだ詳細が分かっておりません。単純にビルの建て替えもしくはタワマンの建築程度だと資産性への影響はさほど大きくはないのではないかと考えております。
プラウド高岳カームコート 11階 5,＊＊＊万円（３LDK）
※子供いるためこちらを検討しておりました
【採点】沿線：◎・駅距離：◎・広さ：△：住戸状況：◎・駐車場：△・資産性：△
→個人的には少しだけ高いのではないかと考えております。場所柄、再開発等はなく新築時の価格表から見ても当時よりも500万円ほど価格が乗っかっているので、まだ大きく値上がりの値上がりの始まっていない名古屋では少しばかり高めの印象です。。住環境やアドレスなどは文句なしなのですが、もちろん当初金額が高い分資産性として考えるのは難しくなっていきます。
グランドメゾン久屋大通 3階 5,＊＊＊万円（１LDK)
【採点】沿線：◎・駅距離：△・広さ：△・住戸状況：◎・駐車場：△・資産性：◎
→ブログで紹介していたのもあり、資産性の観点では個人的にはお勧めです。ただ、西側の被りが結構近いので見に行かれてどのように感じられるか確認された方が良いかと思います。※フィーリングはどうしても私の方でどうにかできる物ではないので。
資産性だけで検討して、圧迫感や満足感をずっと我慢し続けると言うのも個人的には違うのかなと思っております。
簡単ではありますが以上がいただいた物件の個別の考察です。居住環境をとるならブランズ車道がお勧めですし、ある程度、資産性を取られるならグランドメゾン久屋大通かなとも思っています。
実際にお部屋に入った時のフィーリングもあるので、一番はご自身が見学に行った際に「あっ、これだ」と感じた良いものを見極めていただけたらなと思います。
所感
一方、お金の問題ですが中古には仲介手数料がついて回ります。特に売りではなく、買いの方ですとほとんど割引がないくらい
※良いところで10〜15％程度の割引きではないでしょうか。
通常の物件価格＋諸費用で概ね300万円程度追加で掛かってきますので申し込んでから、思っていたのと支払いが違うとならないようにお気をつけください。
あとは、最後にもし可能であれば是非ブログで掲載していた
プラウド高岳カームコートの住戸もご覧になられてみてください。
グランドメゾンの所で、お子様が大きくなる頃に引越しが必要とありましたのでその期間で引越しをご検討いただけるのであれば56㎡は然程、狭さを感じられることはないのではないかと考えております。
角部屋のご希望は叶いませんが、高層階でかつ元値が安い分資産性で見ても悪くはないかと思います。何と言っても価格が魅力的な物件なので是非一度ご見学されてみてください。
長くなりましたが、以上が考察でございます。
記載した中でご不明点やご質問等ございましたら、お気軽にご連絡ください。
この度はご相談いただきまして、誠にありがとうございました。
スムハジメでは、不動産の相談を行なっております。どこの業者と繋がることもなく、主観ではありますが、データを用いて物件の良し悪しをお調べしてお伝えさせていただきます。
また、来月からは有料となりますので繁忙期とそうでない時期とで価格の設定を調整していくつもりでおります。
※来月からは相談１回につき1,000円（ブログ掲載不可の場合2,000円）と設定いたしました。
みなさま、今月のご相談までは無料といたしますので、奮ってご相談ください笑
今後ともどうぞ宜しくお願いいたします。
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。