【価格アリ】ザ・パークハウス丸の内三丁目の考察（名古屋市中区）

いつも本ブログを閲覧いただきまして、誠にありがとうございます。
今回は名古屋市内でもザ・パークハウス名古屋が完売後、今1番巷をにぎわせている物件「ザパークハウス丸の内3丁目」の考察を行っていきたいと思います。

恐らくこういったブログの類では最新であろう10万円台価格表も掲載しておりますので、是非楽しみにご覧ください。

物件概要
立地について
建物について
周辺相場について
価格表について
まとめ

物件概要

まず物件概要からです。

物件名	ザ・パークハウス丸の内三丁目
所在地	愛知県名古屋市　中区丸の内３丁目1317番1（地番）
交通	名古屋市営地下鉄桜通線・鶴舞線「丸の内」駅（4番出入口）より徒歩5分、名古屋市営地下鉄桜通線・名城線「久屋大通」駅（1番出入口）より徒歩7分、名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅(1番出入口)より徒歩12分
総戸数	52戸
価格	未定
間取り	2LDK・3LDK
専有面積	66.24㎡～127.86㎡
販売スケジュール	2022年6月中旬販売開始予定
入居時期	2024年4月中旬予定
売主	三菱地所レジデンス

※ザ・パークハウス丸の内三丁目公式HPより引用

もともと外観パースやエントランスパースが格好良く、個人的に非常に目を引くマンションではあったので規模は大きくありませんが注目はしておりました。

立地について

都心の丸の内駅、久屋大通駅、栄駅を庭にする非常に交通アクセスに富んだ立地です。この3駅が徒歩圏にさえあれば、名古屋市内は縦横無尽にアクセスできるのではないでしょうか。

商業施設

まずは商業施設です。物件周辺は非常に百貨店等お買い物施設が多く、下記のものがございます。

ナゴヤキッチュエビオ　徒歩7分（約510m）
RAYARD Hisaya-odori Park（レイヤードヒサヤオオドリパーク　徒歩7分（約520m）
Centralpark（セントラルパーク）　徒歩9分（約650m）
ドン・キホーテ栄本店　徒歩12分（約930m）
マルエイガレリア　徒歩12分（約950m）
オアシス21　徒歩13分（約1,000m）
BINO栄　徒歩13分（約1,030m）
名古屋栄三越　徒歩15分（約1,180m）
LACHIC（ラシック）　徒歩16分（約1,280m）
松坂屋名古屋店　徒歩19分（約1,510m）
名古屋PARCO　徒歩21分（約1,670m）

徒歩圏には多数の施設が点在しており百貨店なども充実していることからお買い物にはほぼ困ることのない立地であると言えるのではないでしょうか、ネックらしいネックと言えば、近くのスーパーがキッチュエビオと言う高級スーパーのため、普段遣いできる一般向けのスーパーがそこまで近くないというのが立地において唯一挙げられるネックではないかと思います。

しかしながら、既にお使いいただいてる方も多くご存知かもしれませんが、お野菜などは開業して間もないセントラルパーク内にあります、カネ井青果があります。

テレビにも取り上げられるぐらい注目度の高いの店舗で、品質も良く農家さんと直接やりとりをしているので価格も抑えられている人気の青果店がありますので、こちらをご利用いただければお野菜に関しては問題は無さそうです。

教育環境

次に教育環境についてです。

市立名城小学校（約390m）
市立丸の内中学校（約970m）

教育環境については名古屋市内でもトップクラスの学力人気を誇る名城小学校、丸の内中学校のコースのエスカレーター学区です。

なお名城小学校については今御園小学校との統合が計画され、話が進んでいる最中ですが校舎に関しては名城小学校の校舎が残るので、統合後も通学路に関しては本物件は変更がないためお子様も安心して通学できるのではないでしょうか。

治安

治安については都心部のため、
住居型の地域と比較した際にはあまり良いと言える立地ではありません。

しかしながら都心部で見た際にはそこまで犯罪件数の多い立地ではなく、ビジネス街の中に位置しておりますので、土日がお休みの方は比較的お休みの日には落ち着いてお過ごしいただけるのではないでしょうか。

中区丸の内3丁目犯罪件数31件

ハザード

洪水、内水ともにエリア対象外の地域となっておりますので、水災についてはほとんど心配のない立地ではないでしょうか。液状化の危険度については、中から大のエリアとなっております。

建物について

共用部

建物について考察を行っていきます。エントランスは二層吹き抜けとまではいかないものの1番最初に述べさせていただいたように今回パースが非常にかっこよく目を引くものであったので以前から注目しているマンションでした。

エントランスは和風の趣がある作りになっています。エントランスからエレベーターホールまでのアプローチの間に懐石が置いてあり、その先に中庭があり入り口から雰囲気を感じる佇まいになっているのではないでしょうか。

駐車場への導線とマンションエントランスへの導線が隣同士となっているので、小さいお子様の飛び出しなどは少し心配になる配置ですね。

また19階建てに対してエレベーターが非常用一基のみ、今Twitterで少し騒がれておりますが都心のこの価格帯レンジのマンションで各階ゴミ置き場がないのは、エレベーター内も少し匂いが充満する可能性があるので気になりますね。

また配当としましては南向きのマンションかと思いますが、南側20メートルの離隔がとられているのはプラスのポイントではないでしょうか。

また駐車場も附置率は73%と高く

都心部ではシティタワー葵以来の高い附置率となっているのではないでしょうか。

専有部

次に室内についてです

全部のタイプに対して主寝室6.5畳以上は確実に確保しているので、比較的主寝室については広さに困らないのかと思います。
しかしながらバルコニー側がアウトフレームになっているものの配管スペースでほぼ柱と同等に面積を喰ってしまっている住戸がほとんどで、そこは気になるポイントです。
また横型リビングのお部屋については真ん中の教室の窓が小さくほとんど通風用としてぐらいしか使えないのが難点です。

★設備についても後日追記していきます。

周辺相場について

新築マンション

★新築マンション一覧後ほど追記します。

丸の内三丁目では今のところファインタワーがナンバー1という印象を受けます。
竣工してみないと分からないところもありますが、規模感、クオリティ、眺望などは三丁目内では頭一つ抜いているかと思われます。

中古マンション

※同区内だと件数が多いため、丸の内三丁目付近で検索範囲を括りました。

物件名	所在地	最寄駅距離	面積	金額	築年数	坪単価
プレサンスロジェ丸の内PRIME CASA	丸の内3	久屋大通6分	37.71㎡	2,790万円	2108	@244
ル・シェモア久屋大通公園	丸の内3	久屋大通8分	71.27㎡	5,950万円	2103	@276
ル・シェモア久屋大通公園	丸の内3	久屋大通8分	31.92㎡	2,880万円	2103	@298
パークホームズ丸の内ザ・レジデンス	丸の内2	丸の内2	48.21㎡	3,380万円	1802	@231
プレサンスグラン丸の内	丸の内2	丸の内3	59.13㎡	3,650万円	1708	@204
ザパークハウス久屋大通ローレルタワー	丸の内3	久屋大通3	57.84㎡	5,180万円	1501	@296
グランドメゾン丸の内スタイル	丸の内3	久屋大通4	51.51㎡	3,880万円	1405	@249
グランドメゾン丸の内スタイル	丸の内3	久屋大通4	83.00㎡	6,580万円	1405	@262
プレサンス錦エボリューション	錦3	久屋大通4	77.28㎡	3,850万円	0502	@164
丸の内パークマンション	丸の内3	久屋大通4	69.15㎡	1,960万円	8112	@93

※SUUMO調べ2022/06/02

やはり、大手のマンションの強さが伺える相場感ではないでしょうか。
将来性・資産性の観点から見ると大手のマンションは個人的におススメです。
個人的に述べさせていただくと、プレサンスさんは中の仕様は悪くはないので、もう少し構造面と管理面などに力を入れるようになると購入の選択肢としてはアリなのかなと思っています。

価格表について

お待たせいたしました。おそらく、最速であろう10万円台予定価格表を下記に記載しております。

部屋番号	間取り	面積	価格	天井高	備考
1902	3LDK	127.86㎡	19,900万円	2,700mm	P-1
1901	3LDK	116.45㎡	18,800万円	2,700mm	P-1
1803	2LDK+S	78.59㎡	8,950万円	2,600mm	P-2
1802	2LDK	66.24㎡	6,690万円	2,600mm	P-3
1801	3LDK	90.80㎡	10,290万円	2,600mm	P-1
1703	2LDK+S	78.59㎡	8,820万円	2,600mm	P-2
1702	2LDK	66.24㎡	6,660万円	2,600mm	P-3
1701	3LDK	90.80㎡	10,140万円	2,600mm	P-1
1603	2LDK+S	78.59㎡	8,690万円	2,600mm	P-2
1602	2LDK	66.24㎡	6,630万円	2,600mm	P-3
1601	3LDK	90.80㎡	9,990万円	2,600mm	P-1
1503	2LDK+S	78.59㎡	8,490万円	2,600mm	P-2
1502	2LDK	66.24㎡	6,530万円	2,600mm	P-3
1501	3LDK	90.80㎡	9,790万円	2,600mm	P-1
1403	2LDK+S	78.59㎡	8,120万円	2,600mm	P-2
1402	2LDK	66.24㎡	6,400万円	2,600mm	P-3
1401	3LDK	90.80㎡	9,540万円	2,600mm	P-1
1303	2LDK+S	78.59㎡	7,740万円	2,600mm	P-3
1302	2LDK	66.24㎡	6,250万円	2,600mm
1301	3LDK	90.80㎡	9,190万円	2,600mm	P-1
1203	2LDK+S	78.29㎡	7,690万円	2,600mm	P-3
1202	2LDK	66.24㎡	6,220万円	2,600mm
1201	3LDK	90.51㎡	9,090万円	2,600mm	P-1
1103	2LDK+S	78.29㎡	7,640万円	2,600mm	P-3
1102	2LDK	66.24㎡	6,190万円	2,600mm
1101	3LDK	90.51㎡	8,990万円	2,600mm	P-1
1003	2LDK+S	78.29㎡	7,290万円	2,450mm
1002	2LDK	66.24㎡	5,840万円	2,450mm
1001	3LDK	90.51㎡	8,390万円	2,450mm	P-2
903	2LDK+S	78.29㎡	7,260万円	2,450mm
902	2LDK	66.24㎡	5,790万円	2,450mm
901	3LDK	90.51㎡	8,340万円	2,450mm	P-2
803	2LDK+S	77.99㎡	7,150万円	2,450mm
802	2LDK	66.24㎡	5,730万円	2,450mm
801	3LDK	90.22㎡	8,270万円	2,450mm	P-2
703	2LDK+S	77.99㎡	7,110万円	2,450mm
702	2LDK	66.24㎡	5,710万円	2,450mm
701	3LDK	90.22㎡	7,990万円	2,450mm	P-2
603	2LDK+S	77.99㎡	7,070万円	2,450mm
602	2LDK	66.24㎡	5,690万円	2,450mm
601	3LDK	90.22㎡	7,890万円	2,450mm	P-2
503	2LDK+S	77.99㎡	7,030万円	2,450mm
502	2LDK	66.24㎡	5,660万円	2,450mm
501	3LDK	90.22㎡	7,840万円	2,450mm	P-2
403	2LDK+S	77.99㎡	6,990万円	2,450mm
402	2LDK	66.24㎡	5,630万円	2,450mm
401	3LDK	90.22㎡	7,790万円	2,450mm	P-2
303	2LDK+S	77.99㎡	6,950万円	2,450mm
302	2LDK	66.24㎡	5,590万円	2,450mm
301	3LDK	90.22㎡	7,740万円	2,450mm	P-2
202	2LDK	66.24㎡	5,480万円	2,450mm
201	3LDK	90.22㎡	7,590万円	2,450mm	P-2

※2022年5月31日時点最新価格表

まとめ

注目度が高いとは言われていたのですがやはり、立地からでしょうか？
上層の120㎡超住戸は素晴らしさを感じますが中層階からの66〜90㎡住戸については間取りに少し残念な印象があります。
しかしながら、立地などはバランスもよく南向きでケチが付きづらい物件ですので
おすすめ度合いとしては-A〜+Bといったところでしょうか。

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