ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
月に３〜４ペースでブログを書きながら、取材をしながら、本業をしています。結構忙しいのですが、充実していてうれしい悲鳴です笑
それでは、前編から引き続き名古屋市中村区にある新築マンション「プラウドタワー名駅南」の考察を行なっていきたいと思います。
さて、前編では立地に触れて参りましたが、後編では建物に触れていきたいと思います。
※以前に書いた名古屋駅周辺の再開発についてはコチラをご覧ください。
→【検討者用】名古屋駅周辺の再開発について
共用部は前回の通りですので、今回は専有部にフォーカスを当ててお話をしていきたいと思います。
本当はもう少しだけ頑張ってほしい…
まず、昨今の名古屋の野村不動産への私の個人的イメージは以下の通りです。
“近年はブランド力に胡座をかいており間取がほとんど良くないイメージです。 地元の方は積水さんやセキスイハイムさんなどの拘った設計の間取・仕様を見ており目が越えています。 表面だけであれば至近の中小デベロッパーなども中の仕様は同等クラスです…”
※Querie質問より
という感じで全体的に間取りへの拘りは正直、少なく感じております。気になる箇所を書くと悪口ばかりであまり良くないかなとも思いつつ、ここは公平にきちんと考察を書いていきたいと思います。
周辺環境（ミクロ）
まず大前提に囲まれ感が強いです。
東向きは抜けておりますが、南はエルザビルが14階建。西にも同様の高さでコンフォートホテルがあり、空撮でご覧いただくとこのようになっております。
東側は高速ビューとなりますが、前は抜けております。
南はご覧の通りですが、正面に14階建のエルザビルが建っております。ただ、窓面は小さいので気にしなければ、そこまで気にならない程度でしょうか。
西は主開口ですが、上5フロア以下はど被りの状況です。賃貸需要であれば然程気にならないのではと思われる方もいらっしゃいますが、名古屋は東京などと比べて建物の間隔が広いため、ここまで至近で被っているのは大手のマンションですと結構稀な方かと思います。
北側も名駅ロータリーパークはあるものの、こちら側の窓は小さいので南同様そこまで気にするものではないかと思います。
一応該当住戸の抜け感なども空撮を見ながら照らし合わせてご検討いただくと宜しいのではないかと思っております。
住戸配置
前回共用部はご紹介した通りですが、住戸の配置は以下のようになっております。
専有部
Aタイプ：71.48㎡ ２LDK
柱と梁が結構気になるレベルではないかと思います。
梁が大きいため、サッシュは必然的に低くなります、またbedroom2の窓については室外機との兼ね合いで恐らく腰高までになるのではないでしょうか。
そして何より…バルコニーが狭いです。。特に移動できる範囲。。横幅約2.6mは結構厳しいのではないでしょうか。奥行きも1.6mほどですので、お洗濯物を干すと終わりという感じになるかと思います。
Bタイプ：59.45㎡ ２LDK
ナロースパンで5,550mmとなりますが、廊下とキッチンが長い。。
LDKで15.6畳となりますが、恐らくキッチンで4.5~5畳くらい取られているのではないでしょうか。また、コチラは柱よりもパイプスペースが気になります。。
そして、やはりコチラもバルコニーが小さい。。。
バルコニー面積は室外機置き場の関係で大きいのでしょうが、有効面積が少ないのが
下記の図面からもお分かりいただけますでしょうか。
Cタイプ：66.83㎡ ２LDK
柱とパイプスペースそして、廊下とキッチンそしてバルコニーと色々と気になります。。
この地型に収め込むには仕方がないのかなと思いつつも、やはりどうにかして欲しかったなぁというのが本音です。。
Dタイプ：53.38㎡ １LDK＋WIC
気になるところは多数あるのですが、本日紹介する中では一番使い勝手が良さそうな間取りだと思います。柱が入っているものの主寝室も8.0畳あり、使い勝手としては悪くなさそうだと感じます。
ただやはり、梁と柱はなかなか来ております。
Eタイプ：56.06㎡ ２LDK＋SIC
分かりやすくリビング・ダイニングの形状が気になります。また、寝室の窓がbedroom1は存在しなく、bedroom2は小さいのがなんとなく残念。。。
細かいところかもしれませんが、個人的には広い方の寝室の壁が乾式遮音耐火壁というのが気になります。。
価格表
お待たせいたしました。価格表とランニングコストの公開です。
※表が見にくい方はスマートフォンを横表示にしてご覧ください。
| 階数 | タイプ | 面積 | 向き | 価格 | 単価 | 備考 |
| 18 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 6,298万円 | 350.7万円 | |
| 17 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 6,248万円 | 347.9万円 | |
| 17 | Ｃ | 66.83㎡ | 北東角 | 7,148万円 | 354.0万円 | |
| 16 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 6,198万円 | 345.1万円 | |
| 16 | Ｃ | 66.83㎡ | 北東角 | 7,098万円 | 351.6万円 | |
| 15 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 6,148万円 | 342.3万円 | |
| 14 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 6,098万円 | 339.5万円 | |
| 14 | Ｃ | 66.83㎡ | 北東角 | 6,998万円 | 346.6万円 | |
| 13 | Ｅ | 56.06㎡ | 南西角 | 5,548万円 | 327.6万円 | |
| 13 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 6,048万円 | 336.8万円 | |
| 12 | Ａ | 71.48㎡ | 南東角 | 7,198万円 | 333.3万円 | |
| 12 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 5,998万円 | 334.0万円 | |
| 12 | Ｄ | 53.38㎡ | 北西角 | 5,198万円 | 322.3万円 | |
| 11 | Ｅ | 56.06㎡ | 南西角 | 5,448万円 | 321.7万円 | |
| 11 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 5,948万円 | 331.2万円 | |
| 10 | Ｃ | 66.83㎡ | 北東角 | 6,698万円 | 331.8万円 | |
| 9 | Ｅ | 56.06㎡ | 南西角 | 5,348万円 | 315.8万円 | |
| 9 | Ａ | 71.48㎡ | 南東角 | 6,898万円 | 319.4万円 | |
| 8 | Ｅ | 56.06㎡ | 南西角 | 5,298万円 | 312.8万円 | |
| 8 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 5,798万円 | 322.8万円 | |
| 8 | Ｃ | 66.83㎡ | 北東角 | 6,498万円 | 321.9万円 | |
| 7 | Ａ | 71.48㎡ | 南東角 | 6,698万円 | 310.2万円 | |
| 7 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 5,748万円 | 320.0万円 | |
| 7 | Ｃ | 66.83㎡ | 北東角 | 6,398万円 | 316.9万円 | |
| 6 | Ｅ | 56.06㎡ | 南西角 | 3,998万円 | 236.1万円 | |
| 6 | Ａ | 71.48㎡ | 南東角 | 6,598万円 | 305.5万円 | |
| 6 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 5,698万円 | 317.3万円 | |
| 6 | Ｃ | 66.83㎡ | 北東角 | 6,298万円 | 311.9万円 | |
| 5 | Ｂ | 59.45㎡ | 東中 | 5,598万円 | 311.7万円 | |
| 4 | Ｅ | 56.06㎡ | 南西角 | 3,958万円 | 233.7万円 | |
| 3 | Ａ | 71.48㎡ | 南東角 | 6,298万円 | 291.7万円 | |
| 3 | Ｃ | 66.83㎡ | 北東角 | 5,998万円 | 297.1万円 | |
| 2 | Ｅ | 56.06㎡ | 南西角 | 3,898万円 | 230.2万円 | |
| 2 | Ａ | 71.48㎡ | 南東角 | 5,698万円 | 263.9万円 |
平均坪単価316万円です。都心部と考えると高くないと思いますが、間取りなどから見るともう少しお安くてもいいのではないかなぁと思ってしまいます。
コチラがランニングコスト一覧です。ランニングも昨今のマンション管理の評価制度の兼ね合いもあり、少し高めの設定になってきております。
| タイプ名 | 間取り | 専有面積 | 管理費 | 修繕積立金 | インターネット使用料 | 月額合計 |
| Ａ | 2LDK | 71.48㎡ | 15,900 | 11,630 | 880 | 28,410 |
| Ｂ | 2LDK | 59.45㎡ | 13,300 | 9,680 | 880 | 23,860 |
| Ｃ | 2LDK | 66.83㎡ | 14,900 | 10,880 | 880 | 26,660 |
| Ｄ | 1LDK | 53.38㎡ | 11,900 | 8,690 | 880 | 21,470 |
| Ｅ | 2LDK | 56.06㎡ | 12,500 | 9,120 | 880 | 22,500 |
| 形式・位置 | 台数 | 全幅（㎜） | 全長（㎜） | 全高（㎜） | 車両重量（kg） | 月額 | |
| 平面 | 1 | 2,500 | 4,700 | ‐ | ‐ | 35,000 | |
| 機械式 | 地上5段（1） | 1 | 1,900 | 4,700 | 2,100 | 2,300 | 26,000 |
| 地上5段（2.3.4.5.6） | 5 | 1,900 | 5,050 | 2,100 | 2,300 | 27,500 | |
| 地上4段（7.8.9.10.11） | 5 | 1,900 | 5,050 | 1,800 | 2,300 | 28,000 | |
| 地上3段（12.13.14.15.16） | 5 | 1,900 | 5,050 | 1,600 | 2,300 | 29,500 | |
| 地上2段（17.18.19.20.21） | 5 | 1,900 | 5,050 | 1,600 | 2,300 | 31,000 | |
| 地上1段（22） | 1 | 1,900 | 5,050 | 2,000 | 2,300 | 32,500 | |
| 地上1段（23.24.25.26） | 4 | 1,900 | 5,050 | 2,000 | 2,300 | 33,000 | |
| 区分 | 屋根 | 形式 | 区画数 | 月額（円） |
| 自転車置場 | 有 | スライドラック式（屋内） | 60 | 500 |
| 有 | スライドラック式（屋外） | 19 | 400 | |
| 有 | 垂直昇降ラック | 13 | 300 |
| 区分 | 屋根 | 形式 | 区画数 | 月額（円） |
| バイク置場 | 有 | 平面式 | 2 | 5,000 |
所感
いかがでしたでしょうか。
個人的に立地は悪くないと感じておりますが、間取りがなかなかキツいと感じております。
ただ、間取りや被りのお陰もあり、価格帯としては低層階は弱気な値付けですので、資産性として考えると厳しいところがあるかもしれませんが、住む分には間取りが気にならなければコストパフォーマンスは高い物件と言えるのではないでしょうか。
名古屋駅も徒歩10分圏内の大手の物件はブリリアタワー名古屋駅以来かと思いますので、出張なども多く、名古屋でセカンドハウスご希望の方は是非一度ご覧になってみてください。
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今検討しているこの物件どうなの？から、どうやれば不動産を高く売れるの？や今更聞けないこんなこと等、様々なご質問にお答えさせていただいております。
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今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
次回のブログでお会いしましょう。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした！
