ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
実は今、本ブログに関係のあるとあるプロジェクトを進行中なのですが、結構面白い動きがありまして今月末ないし、来月頭には皆様に良いご報告が出来るのではないかと思っております。
是非楽しみに発表をお待ちください。
さて、今回は特別版として関東のご相談を一部ご紹介していきたいと思います。
※掲載のメインを東海圏としておりましたので、関東も承っておりますよというご紹介も兼ねています笑
今回は埼玉県の浦和市のマンションです。では、早速いつものご相談から行って参りましょう。
西向きは日当たりが悪いのか
ザ・パークハウス浦和岸町 7,***万円 72.05㎡ （2018年11月築 中古）
上記の物件を検討しています。新築販売時点から相当値上がりしていますが、浦和の地価上昇幅を考慮しても、割高ではないかなと考えています。価格感についてご意見頂けますと幸いです。
ご相談者様
また、この部屋は西向きで、これまで南向きの部屋に住んでいたので陽当たりが悪くないか懸念しています。西向きだとやはり部屋には午前は陽が入りづらく暗いリビングになってしまうでしょうか。
お返事
売出中自物件内での比較
この度はご相談いただき誠にありがとうございました。
私は実は埼玉での実績は本当に半年もない程度で、今回のご相談で様々な勉強をさせていただきました。ですので、精一杯の返信ではありますが、地の経験が足りなかったらすみません。
ちなみに今回は周辺相場・当該物件内相場・学区・周辺環境から鑑みました。
※前社にいた時に私が非常に強く感じたのは埼玉、特に浦和エリアについては同じような駅距離の物件同士でも小学校区で不動産価格に影響を及ぼすという印象を受けました。
さて、今回ご相談いただいた物件ですが、周辺の相場観や値上がり幅等も考えると「すごい割安」とまでは行かないまでも、結論としては「お値段以上の満足感を得られる非常に良い物件」だと思います。
まず、本物件は現在同物件内での売出中物件と比較しても坪単価や条件等が非常に優れているように感じます。
【本物件】
物件名ザ・パークハウス浦和岸町
価格：7***万円
坪単価：＠366
間取：3LDK+S（納戸）
専有面積72.05㎡
その他面積 バルコニー面積：20.35㎡
所在階 中層階
特徴：西向き 北西角
【同時期売出中住戸】
高層階西向き中住戸 ＠362【最安】
販売価格：7***万円
専有面積：6****㎡
間取り：3LDK
バルコニー：11.**㎡
中層階南東向き中住戸 ＠379
販売価格：8***万円
専有面積：7***㎡
間取り：3LDK+S（納戸）
高層階西向き南西角 ＠393【最高】
販売価格：8***万円
専有面積：7***㎡
間取り：3LDK
上記の物件達と比較しても、単価は2番目に安く、北西角住戸中層階という事も考慮に入れると現在売り出し中のなかでは割安な部類ではないかと考えられます。
また、ご存じだとは思いますが本物件の南側はモンレーヴ浦和岸町が思いっきりかかっているため、西向きよりも東向きの方が魅力が強いのではないかと考えております。
それでも坪単価393万円の売出価格とみるとこちらと比較してもかなり好条件ではないかと思います。
ただ、すごい割安と言えないのはやはり、元の価格を見てしまっているからでしょうか。
市況が良くなっていたのはもちろんですが、本物件の現在売り出し中物件は全体的に新築当時より2,000万円弱の価格アップがされています。
浦和区エリア内でも非常に人気の学区である岸町小学校区である点を鑑みても時流を考慮に入れた際に値段が上がると断言はしにくいですが、大きく値下がることはないのではないかと思っております。（今の市況が全体的に高いという印象は正直あります…）
西向き＝生活感に合わせた日差しが差し込む向き
次に西向きということについてですが、個人的には悪くないと考えております。
もちろん、南向きと比較した際には日照時間が短いという事は考えられますが、西向きは南に次いで日照時間も長く（計算上は東向きより長いです）、眩しさはもちろんありますがその分、日差しに角度がつきますので部屋の奥までしっかりと日差しが差し込み、午後もずっとリビングダイニングが明るいというのが特徴です。
南の次に人気の向きではないかと考えております。
また、お子様がいらっしゃるご家庭は東の寝室の窓から（5畳のお部屋を寝室にした場合ですが…）子供部屋に明かりが差し込むので、お子様も目覚めが良いのではないでしょうか。
お子様が起きる時間に寝室に明かりが差し込み、お子様が学校から帰ってきてリビングで奥様と一緒にお勉強をするときにはリビングにしっかりと明かりが取り込める。
そんな子育て世代の生活に合わせた向きだと個人的には考えております。
また、眩しさはどうしてもカーテン以外何か出来ることは思いつきませんが、断熱性能は昨今のマンションで特に居住用のマンションの仕様であれば暑さ対策もされておりますので、こちらは問題ないと考えております。
総括
ここまでいろいろ述べさせていただきましたが、本物件は
- 同物件内売出中のものの中では一番条件がいい
- 小学校区も学区が影響する浦和区内で人気の岸町小学校であること
- 北西角住戸は前建てもなく、特に南の被りがあるモンレーブ浦和岸町からも一番離れている
- 北西角住戸は東向きの自己被りもほとんどないので、抜け感は少ないものの採光・通風は良い
- 西向きは南の次に日照時間が長い
- 西向きは子育て世帯の生活に合わせた向き
以上の観点から本物件は住み心地・環境をとっても良い物件だと判断しました。
手堅い物件という意味合いとしては、非常に良い物件ではないかと思っております。
また関東は再開発の恩恵は目一杯受けられる環境かと思います。特に埼玉は今後蕨なども含めて、再開発が目白押しで「住んで埼玉」さんなど、新星が台頭してきているまさに今、一番波が来ている環境かと思いますので、今のタイミングでご検討頂けたのは非常に良かったのではないでしょうか。
こと中古物件は条件の良いお部屋から早く無くなっていきますので、気に入っていらっしゃるお部屋でしたらお早目のご来場・お申込みをお勧めいたします。
この度はご相談いただきまして誠にありがとうございました。
以上です。今回のご相談はいかがでしたでしょうか。
スムハジメでは現在、無料の不動産購入相談を承っております。
不動産選びの指標から、ローンの組み方、情報の集め方等々、みなさまのご質問に正面からお答えいたします。
来月より企業と新プロジェクトの発足でバタバタしますので返信までは約1週間ほどお時間をいただくと思いますが是非、お気軽にご相談ください。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
