ステキな生活はステキな住まいから。
どうもスムハジメです。
今回はプロボノ日記の第8弾「一度浸水すると価値は戻らない？」にご回答していきたいと考えております。
ブログご愛読者が増えてきましたので、ブログの記事の物件についてのご相談も増えてきており本当に嬉しく感じております。ご愛読者のみなさまで成り立っている本ブログですので、今後とも是非よろしくお願いいたします。
また、ここのところ相談件数が増えているのと本業が忙しいのとでご相談者みなさまにはご返信が遅くなっており申し訳ございません。
一件一件、大事に読ませていただき時間のある時に調査してお返事をしておりますので、少しお時間いただいておりますが確実にお返事させていただきますのでしばしお待ちいただけたら幸いです。
ではさっそく今回もご相談に行ってみましょう。
ご相談内容
プレミスト藤が丘の購入を検討しています。
私も駅からの距離と近くの川が気になっています。将来ハザード上の懸念があることになる可能性が高いのでそちらも考えながら検討しています。
駅からの距離はマンションすぐにバス停があることと、名古屋は車社会なので大丈夫かなと思いました。
川の氾濫は過去に一度あったらしく、その後、川の幅を広める工事もされたそうです。
ですがハザードマップは少し色づいており心配です。
ですので2階以上にはしようと考えていますが万が一進水した場合、マンションの価値は下がると思います。
大和ハウスの方には浸水したとしても数年すると忘れられ価値は戻ると言われました。
本当にそうなのでしょうか？後、間取りや方向も少し迷っています。売れやすい間取りや、方向がありましたら教えてください。よろしくお願いします。
ご相談者さまより
ご相談へのお返事
お世話になっております。
ご相談誠にありがとうございます。
さっそく記事化させていただいた「プレミスト藤が丘」への
ご相談誠にありがとうございます。
当マンションは東海３県でも初となるTSUTAYA BOOｋ監修の
ブックライブラリーがあるマンションで発売前から注目していた
物件でございますので、ご相談いただけて非常に嬉しいです。
本日はご質問を二つに分けてご回答させていただきます。
いづれにせよ、主観が存分に入った内容となりますので、
ご検討の材料の一つとして捉えていただけましたら幸いです。
ハザードについて
Ｑ：川の氾濫は過去に一度あったらしく、その後、川の幅を広める工事もされたそうです。ですがハザードマップは少し色づいており心配です。ですので2階以上にはしようと考えていますが万が一、進水した場合、マンションの価値は下がると思います。大和ハウスの方には浸水したとしても数年すると忘れられ価値は戻ると言われました。本当にそうなのでしょうか？
ご相談者様より
Ａ：こちらはあながち嘘ではないかと思います。
直近では東日本大震災しかり、熊本地震しかり、地震がありました。
当時を振り返ってみますと、約３か月くらいは私の勤め先（関東でしたが）でも
販売停止や、お客様への販促活動の一切の停止を行っておりました。
特に私は当時東京の湾岸（豊洲方面）におりましたので、地震の影響は如実に現れました。
津波などの懸念から湾岸方面は特に大きく反応があったと感じております。
ちなみに当時は価格が一瞬で500～1,000万円くらい値下がりをしたのを覚えております。
中古物件なども海外の方が保有されていた物件は軒並み大きく値下げして、まさに
損切のように売りに出されて戦々恐々としていたのを覚えております。
ですが、時間というのは恐ろしく、あれだけの事態も少しづつですが影響力を弱めていきます。
約半年から一年の間に相場は元に戻っていったのです。
今ではその当時の相場も軽く超えてしまうほどの金額になってしまいました。
実際に下記が過去のグラフです。
不動産価格指数をご覧いただきますと、１年くらいしか価格が停滞していないのが
お分かりいただけるかと思います。
実際に東海圏も東海豪雨などありましたが、名駅付近が今でもその名残を受けて
不動産価格が下落したままかと言うとどうでしょうか。
円頓寺商店街付近などはリニューアルされ、さらにきれいになり、名駅南周辺も開発が目白押しで
価値も上がってるのではないでしょうか。
当然市況などにもより多少影響される時期の違いなどはあれども、ずっと下がりっぱなしというのは考えづらいと思います。
ですので、ハザードについては絶対大丈夫とは言えませんが、資産価値の下落に対して申し上げるのなら数十年という長さで影響があり続けるわけではないのでご安心ください。
リセールに良い間取りや方角
②Q:間取りや方向も少し迷っています。売れやすい間取りや、方向がありましたら教えてください。
ご相談者様より
A:こちらは難しいですね。。
まだ価格が明確に出ておりませんので難しいところです。
少なくとも割安な向きを検討すべきだとは思いつつ、名古屋市内はまだマンション文化が十分に根付いていないところを考慮して無難に南向きを検討するというのもアリだと思います。
正直、本物件は駅から遠いため車社会の名古屋市内とはいえリセールバリューが十分にある
物件とはなかなか言い辛いです。
近くの、セントアースなども築浅で新築時の単価はプレミストよりも圧倒的に落ち着いていたため
本物件を中古で販売する際には非常に邪魔な存在になるのではないかと考えております。
ですので、売れやすいというよりは売却時に大きく損をしない物件（住戸）という風に
捉えていただけましたら幸いです。
本物件で割安な間取りについては詳細な価格が公開されましたら
後日再度ご相談に乗らせていただけますと幸いです。
まだ開示情報が少なくご回答が短くなり申し訳ないですが、このような回答となります。
またスムハジメでは、みなさまの不動産選びの個別相談を行っております。
「購入前に心配を払拭したい」とか、「検討しているマンションは本当にいいお買い物？」など
プロの観点から主観アリでズバリご相談にお答えします。
上記の相談フォームよりお気軽にご相談ください。
今回も最後まで、ご愛読いただきありがとうございました。