みなさま、こんにちは。素敵な生活は素敵な住まいから。
どうも、スムハジメです。
最近はプロボノ相談をたくさんいただくようになり、
物件考察の記事を書く時間が少し少なくなっておりすみません。
物件情報は続々入ってきておりますので、時期を見て少しでも情報を提供できるように記事を書いていきますので、楽しみにお待ちください。
少しずつみなさまに認知され、日々相談が増えてきていることを嬉しく思います。
まだまだ相談は募集中ですので、ブログご愛読者のみなさまいつでもお気軽にご相談ください。
さて、本日は具体的に物件名が出ておりますが、「金山駅」マンションの比較となっております。
今回もさっそく本題に入っていきましょう。
ご相談内容
はじめまして。 Instagram、プロボノ日記を拝読しており、名古屋の物件でご相談です。 Instagramにあったプラウド金山エアリーコートと、クリオ金山ブライトマークスでは、低層角の3LDKでどちらが価格の下落幅が少ないと考えられますでしょうか？
クリオ金山ブライトマークス① Aタイプ 南西角73.11㎡ 3階 5694万円 https://meiwajisyo.co.jp/clio/874_Kanayama/plan/type_a.html…
クリオ金山ブライトマークス② Dタイプ 南東角75.08㎡ 2階5895万円 https://meiwajisyo.co.jp/clio/874_Kanayama/plan/type_d.html
プラウド金山エアリーコート 価格未定 https://suumo.jp/ms/shinchiku/aichi/sc_nagoyashinaka/nc_67725811/rooms/detail_001/?rnms=403
駅近でもブランドが弱いクリオより、プラウドの方が同じ2L3Lのみの
ご相談者様
マンションとして価値があるのか気になったものです。
ご回答
この度はご相談いただきまして誠にありがとうございました。
さっそく考察に移らせていただきます。
※考察には多分に個人的な視点が盛り込まれておりますので、ご理解ください。
また、InstagramもTwitterも公式ブログもご愛読くださり誠にありがとうございます。
ご愛読者さまからご相談をいただけて非常にうれしく思っております。
今回はプラウド金山エアリーコートの価格が未定のため、断定的なことは言えませんが
仮に同価格と仮定した場合でご回答させていただけたらと思います。
まず、個人的にはクリオ金山ブライトマークスの方が良いのではないかと考えております。
その理由は大きく2点です。
資産性に必要なもの①駅距離
１点目は、駅距離です。
ご相談者様よりいただいた、別の方のブログの資料
（否定してしまう内容のため、掲載は控えさせていただきます。）もありますが
やはり、駅距離は中部圏とはいえ大きく影響してくると考えております。
上記が実は私のブログの初めての記事になります。
※本当に最初の１記事目のため、内容も薄いですし、恥ずかしいので内容は読み飛ばしてください(笑)
上記のデータにも出ておりますが、やはり駅距離は近いに越したことはありません。
また、直近の名古屋市内の築15年以内のリセールバリューを見ても資産性の高さは確実に駅距離順にならんでおります。
※3分単位で切っても5分単位で切ってもです。
尚、ご相談者様から頂いた別の方のブログのデータ
データで読み解く「駅近マンションの魅力」 | マンションデータPlus【トレンド・コラム】byノムコム (nomu.com)
の抽出時期が2018年時となっておりますので、最新の情報ですとまた数字は更新されているのではないかと思います。
※リセールの情報は確認しまして、後日お送りさせてください。
また、ネット等での検索の場合は徒歩2分と徒歩9分ではチェックボックスが1～2個ほど
検索の際に変わってくることが想定されます。
チェックボックスが1つ違うだけで検索の頻度においては4倍くらい変わってくると本職の時にポータルサイトの関係会社の方に言われたことがあります。
そのため、将来的に売却される際にも人目に触れる機会を4倍近く失うという観点からするとこの機会損失は非常に大きいのではないかと考えられます。
こちらが１点目の要因です。
資産性に必要なもの②再開発エリア
２点目の要因は再開発エリアかどうかという点です。
kanayamakousou_gaiyouban.pdf (city.nagoya.jp)
※名古屋市住宅都市局都市整備部まちづくり企画課 金山駅街づくり構想より
上記が行政から発信されている金山駅周辺の再開発の構想となりますが、
今回の対象エリアに含まれているのは「クリオ金山ブライトマークス」のみとなり、
プラウド金山エアリーコートは対象外のエリアとなっております。
とはいえ、対象のエリアのすぐそばなので大なり小なり再開発の恩恵はプラウドも受けることは可能だと考えますが、やはり当該再開発エリア内というのは非常に強い要素ではないかと考えます。
その他、学区や物件規模なども鑑みましたが、あまり大きい差はなかったため、ポイントを絞ると上記の２点が資産性に大きく寄与する部分だと考えました。
大手ではなくとも良いデベロッパー
1点、売主の信頼性という観点から見ると野村不動産と明和地所さんなのでこの点だけは野村不動産に軍配が上がっていると思います。
ですが、野村不動産さんの中でも大規模再開発タワー（直近ですと錦のタワーのような）などでもない限り、規模感も同等程度であるため、管理面やサービス、共用施設等においてそこまで大きな差はないと考えております。
また、明和地所さんも名古屋では供給が少ないですが、首都圏では供給がしっかりあり、メジャー7と比較すると多少の見劣りはあれど次点には位置しているとてもいいデベロッパーだと思っております。
分かりやすいか分かりませんが、首都圏の大学で言うところの
早慶上智＝メジャー7
MARCH=明和地所等
だと個人的には思っておりますので、全然気にする必要はないのではないかと思います。
実際に資本金で比較して頂きますと
- 野村不動産：20億円
- 明和地所：35億円
で明和地所の方が資本は多くなっております。
※恐らく、細かい話までいくと野村不動産の方が大きくはなるかと思いますが。。。
ですが、こういったこともありますので、心配がないということをお伝えしたいのです(笑)
総評
今回の比較においては、検索時や資産性に必要な駅距離が1点、再開発対象エリア内かどうかが1点、この２点に集約されているかと考えております。
上記の観点からクリオ金山ブライトマークスを個人的にはお勧めいたします。
※間取りもあまり大差はありませんでしたね。
ただし今まで述べたのはあくまでもこの２物件が同等価格であった場合の話です。
万が一、野村不動産がなかなかの安価で出してくることがあれば、かえってプラウド金山エアリーコートの方がお勧めになってきますので、価格が出た際にまた悩むことがございましたらお気軽にご相談ください。
この度はご相談くださり誠にありがとうございました。
またスムハジメでは、みなさまの不動産選びの個別相談を行っております。
「購入前に心配を払拭したい」とか、「検討しているマンションは本当にいいお買い物？」など
プロの観点から主観アリでズバリご相談にお答えします。
上記の相談フォームよりお気軽にご相談ください。
今回も最後まで、ご愛読いただきありがとうございました。