ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
夏は一気に暑くなるのか、ここ最近の風は時間によっては少し肌寒く感じますね。みなさまいかがお過ごしでしょうか。
さて、今回はスムラボからの後編ということで『ザ・パークハウス上前津フロント』という新築マンションの建物・周辺相場・価格等について考察を行っていきたいと思います。
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ちなみに余談ではありますが先日、のらえもんさんとこうさんと名古屋の不動産購入事情の対談をおこないました。
赤裸々な名古屋住宅事情をつらつらと話しております。もし、反響があれば今後もこういった座談会などに積極的に参加していきたいなと考えておりますので是非ご感想をください。
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物件概要
※見えにくい場合は端末を横に倒してご覧ください。
| 物件名称 | ザ・パークハウス上前津フロント |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区大須4丁目1302番（地番） |
| 交通 | 名城線・鶴舞線「上前津」駅（2番出入口）徒歩1分 |
| 総戸数 | 90戸（募集対象外住戸15戸・募集対象外展示場1戸含む） |
| 完成予定 | 2025年5月下旬（予定） |
| 入居予定 | 2025年7月中旬（予定） |
| 駐車場 | （総戸数に対して）32台（タワー型駐車場）※優先使用権付5区画含む。ほか優先権付住戸がございます。詳細についてはお問い合わせください。 |
| 自転車置き場 | 自転車置場／89台※優先権付11台含む[使用料未定] |
| 売主 | 三菱地所レジデンス株式会社 |
| 販売状況 | 第1期1次 |
| 販売戸数 | 未定 |
| 予定販売価格 | 未定 |
| 最多販売価格 | 未定 |
| 間取 | 1LDK～3LDK |
| 専有面積 | 35.19m2～71.48m2 |
| 管理費（月額） | 未定 |
| 修繕積立金（月額） | 未定 |
| 修繕積立基金 | 未定 |
| その他諸費用 | 未定 |
大手売主×駅徒歩1分の希少な立地となります。前編でもお伝えしておりますが、名古屋駅へ直通しない2路線ということくらいがネックでその他マクロ立地でのネックはあまり、見かけません。
建物の話
共用部
外観は木目調と大理石をあしらった、純和風のデザインとなっております。
丸の内3丁目のエントランスホールといい、三菱地所は木目調デザインの何かしらに目覚めたのでしょうか。
結構、この昔ながらのモダンな感じがかっこいいですよね。
また、エントランスホールも二層吹き抜けではないものの高級感というか、品があります。
暖炉みたいなやつが付いているの、『タワー・ザ・ファースト名古屋伏見』以来見かけました。
これも、かっこいいですよね(笑)
内廊下も素敵です。ちょっとパースでは廊下が狭いかな？と心配になりましたが、その辺りは現地で営業さんに聞いてみると良いのではないでしょうか。
玄関ドア上部のダウンライトの部分にも木目が入っているあたり、細かいところもお金を掛けて、拘って作ったんだなぁなんて作り手のこだわりを感じてました。
『ブランズ馬車道』みたいなイメージというのでしょうか。低層のテナントはぜひ、カッコ良いものを入れて頂きたいなぁと思ってはいるのですが、どうなるのでしょうか。。
※個人的には需要があるとは思いませんが、外資系のホテルとか入るとカッコいいのにとか思っちゃたりなんかして。。
専有部
専有部は場所柄、きゅっと作った感があり住戸によっては好みが分かれる気がします。
今回は東西に住戸を振っており、東側が主開口が南北、西側が西となります。
全体的な所感としては、梁・柱が結構気になります。
CDFは柱は問題なく、梁だけという感じですが、その他住戸は基本梁も柱もという感じでしょうか。
駅1分に建てるとなると、字型が良いケースの方が稀なのでそうせざる負えないのはどうしてもありますが、モデルルームしかありませんので、しっかりと間取図を見て、想像して決められると良いのではないかと思います。
その他、個別住戸毎に気になった点をいくつか挙げさせていただきますと…
AとB1：南北で対になっている住戸ですが、B1のリビングとＡの寝室が接しております。また、その接している住戸が乾式耐火遮音壁なので、Ａの寝室の人がちょっと可哀そう（気になるかなぁ）という印象があります。
お隣も1ＬＤＫなので、子供が走り回るということはないだろうと思っておりますが、例えばパリピの人がお隣で夜な夜な飛び跳ねてはしゃいで、なんてされたら結構つらいのではないかと思います。
まぁ、そんなケースの方が稀かもしれませんが(笑)
Ｃ・Ｄは比較的本物件の中でもバランスの取れた住戸と言えるのではないでしょうか。
形は悪くないと思いますが、やはり今の名古屋の2ＬＤＫ住戸のＬＤは10畳は欲しいかなぁと言うのが本音です。
Ｅもほぼ形は変わらず上と同じですが、梁がきついのと寝室側が乾式耐火遮音壁というのが気になります。ただ、Ｅの場合は奥の洋室2がお風呂屋トイレと接しているので特に気にはならないのではないかと思います。
個人的にはＦが一番好きな間取です。
ＬＤも10畳以上あり、柱も外にしっかりと出ております。梁が気になるところではありますが、駅1分なのでこれ以上文句は言えません(笑)
Ｇも本物件では面積も一番大きくチャンピオン間取と言えますので、コスパはＦだと勝手に思ってますが、Ｇが予算範疇の方はＧを購入するのも全然アリだと思います。
ただ洋室2に梁はあるのでそこは事前にチェックしておいた方が良いポイントだと思います。
Ｇ以外は基本的に間取としては廊下も短く、でっこみ引っ込みはあれど工夫された間取かと思います。※たぶん、これ以外にやりようがなかったのだと思います。
1点、仕様で気になったのが図面上反映されていないので恐らく設置されていないのだと思いますが、スロップシンクが無いです。
さすがに徒歩1分だろうとスロップシンクは必要な設備かなぁと思ったので、そこが少しだけ気になった点です。
周辺相場
新築マンション
※見えにくい場合は端末を横に倒してご覧ください。
| 物件名 | アドレス | 最寄駅までの距離 | 坪単価 |
| ヴィークコート上前津 | 中区上前津2 | 上前津駅徒歩1分 | 未定 |
| グランドメゾン大須ザ・タワー | 中区大須3 | 上前津駅徒歩5分 | 325万円 |
| プラウドタワー久屋大通公園南 | 中区大須4 | 矢場町駅徒歩4分 | 463万円 |
| シティタワー東別院 | 中区橘2 | 東別院駅徒歩8分 | 未定 |
ヴィークコート上前津が目下ガチンコで当たる物件になるかと思われますが（見学には行ってないのですが）仕様は公式HPを見る限り悪くなさそうです。
ZEHも入っており小規模の為、価格が怖いなぁと思っています…。
販売単価が許容の範囲内かどうか。。※どなたか見に行ったら是非教えてください(笑)
中古マンション
※見えにくい場合は端末を横に倒してご覧ください。
| 物件名 | アドレス | 最寄駅までの距離 | 築年数 | 面積 | 坪数 | 価格 | 坪単価 |
| プラウドタワー栄パークアリーナ（定借） | 中区栄５ | 矢場町駅徒歩2分 | 1年 | 58.17㎡ | 17.57坪 | 5,780万円 | 329万円 |
| プラウドタワー栄 | 中区栄５ | 矢場町駅徒歩4分 | 3年 | 55.15㎡ | 16.66坪 | 4,980万円 | 299万円 |
| プレサンスロジェ栄ザ・レジデンス | 中区栄４ | 矢場町駅徒歩5分 | 3年 | 58.14㎡ | 17.56坪 | 4,780万円 | 272万円 |
| サンクレイドル上前津 | 中区上前津２ | 上前津駅徒歩3分 | 5年 | 67.83㎡ | 20.49坪 | 3,990万円 | 195万円 |
| プレサンスロジェ上前津駅前 | 中区上前津２ | 上前津駅徒歩1分 | 9年 | 57.06㎡ | 17.24坪 | 3,480万円 | 202万円 |
| コラボシティ大須 | 中区大須３ | 上前津駅徒歩2分 | 21年 | 79.54㎡ | 24.03坪 | 3,580万円 | 149万円 |
物件によって単価が保てているもの、保てていないものがかなり顕著になっております。
特にエリア柄（申し訳ないのですが）プレサンスやオープンの小ぶりなものも多く、それらが市況を破壊しています。
安かろう悪かろうで良い方はまず間違いなく、そちらに流れるかと思いますが、資産性をなるべく保ちたいということであればなるべく良い（金額的にも仕様も立地も間取りも）物件を購入するのが良いのではないかと思います。
想定価格・ランニングコスト
想定価格
| 部屋番号 | タイプ | 面積 | 向き | 価格 | 単価 |
| 1207 | A | 35.19㎡ | 北 | 3,280万円 | 308.5万円 |
| 1206 | B1 | 47.17㎡ | 南 | 4,280万円 | 300.3万円 |
| 1205 | G | 71.48㎡ | 西 | 7,650万円 | 354.3万円 |
| 1203 | D | 51.74㎡ | 西 | 4,480万円 | 286.6万円 |
| 1202 | C | 51.18㎡ | 西 | 4,460万円 | 288.5万円 |
| 1201 | F | 60.45㎡ | 西 | 6,050万円 | 331.3万円 |
| 907 | A | 35.19㎡ | 北 | 3,080万円 | 289.7万円 |
| 906 | B1 | 47.17㎡ | 南 | 4,080万円 | 286.3万円 |
| 905 | G | 71.48㎡ | 西 | 7,350万円 | 340.4万円 |
| 903 | D | 51.74㎡ | 西 | 4,380万円 | 280.2万円 |
| 902 | C | 51.18㎡ | 西 | 4,360万円 | 282.0万円 |
| 901 | F | 60.45㎡ | 西 | 5,750万円 | 314.9万円 |
| 607 | A | 35.19㎡ | 北 | 2,980万円 | 280.3万円 |
| 606 | B1 | 47.17㎡ | 南 | 3,880万円 | 272.3万円 |
| 605 | G | 71.48㎡ | 西 | 7,050万円 | 326.5万円 |
| 603 | D | 51.74㎡ | 西 | 4,280万円 | 273.8万円 |
| 602 | C | 51.18㎡ | 西 | 4,260万円 | 275.5万円 |
| 601 | F | 60.45㎡ | 西 | 5,550万円 | 303.9万円 |
| 306 | A | 35.19㎡ | 北 | 2,880万円 | 270.9万円 |
| 305 | B1 | 47.17㎡ | 南 | 3,780万円 | 265.3万円 |
| 301 | F | 60.45㎡ | 西 | 5,250万円 | 287.5万円 |
ざっくり坪単価300万円を切ってくるくらいではないかと想定しております。上記の想定価格でも＠292万円くらいで南側前建てアリ、東西に振っているとはいえ間取りは芳しくないとはいえ、『三菱地所ブランド×駅徒歩1分』でこのくらいの単価になるのであれば悪くないのではないかと思います。
※資産性が高いとは別のお話ですよ！！！
ランニングコスト
| 住戸タイプ | A | B1/B2 | C | D | E | F | G |
| 専有面積（㎡） | 35.19 | 47.17 | 51.18 | 51.74 | 51.74 | 60.45 | 71.48 |
| 住宅一部管理費（円） | 5,530 | 7,410 | 8,040 | 8,130 | 8,130 | 9,490 | 11,230 |
| 全体管理費（円） | 2,190 | 2,930 | 3,180 | 3,210 | 3,210 | 3,750 | 4,440 |
| 住宅一部修繕積立金（円） | 1,760 | 2,360 | 2,560 | 2,590 | 2,590 | 3,030 | 3,580 |
| 全体修繕積立金（円） | 4,750 | 6,370 | 6,910 | 6,990 | 6,990 | 8,160 | 9,650 |
| 共視聴設備利用料（円） | 330 | 330 | 330 | 330 | 330 | 330 | 330 |
| インターネット費等（円） | 1,705 | 1,705 | 1,705 | 1,705 | 1,705 | 1,705 | 1,705 |
| 月額合計（円） | 16,265 | 21,105 | 22,725 | 22,955 | 22,955 | 26,465 | 30,935 |
| 住宅一部管理準備金（円） | 2,770 | 3,710 | 4,020 | 4,070 | 4,070 | 4,750 | 5,620 |
| 全体管理準備金（円） | 4,380 | 5,860 | 6,360 | 6,420 | 6,420 | 7,500 | 8,880 |
| 住宅一部修繕積立基金（円） | 175,950 | 235,850 | 255,900 | 258,700 | 258,700 | 302,250 | 357,400 |
| 全体修繕積立基金（円） | 475,070 | 636,800 | 690,930 | 698,490 | 698,490 | 816,080 | 964,980 |
管理費が219円/㎡、当初修繕積立金が185円/㎡となっております。近年の国交省のマンション修繕積立金の意見を反映させてなのか、マンション修繕金ガイドラインの事例2/3が包含される幅の中の約0.58倍となります。
初期の設定額は低くなり過ぎないよう0.6倍以上とする。増額幅が大きすぎて支払いが困難になるケースが生じており、計画的な積み立てを促す。
日本経済新聞より
無理のない範囲で足りなくならない設定になっているのではないでしょうか。
総括
いかがでしたでしょうか。
駅1分のマンションは希少ですが、意外と競合も多いのが上前津・矢場町戦線。ザ・パークハウス上前津も十分魅力的ですが、既出のプラウドタワー久屋大通公園南やヴィークコート上前津等、出物も今は多く間違いなく買い手市場ではありますので、この機会に是非様々なマンションの見学に足を運んでみてください。
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。
どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお会いしましょう！
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