スムハジメ読者のみなさま、あけましておめでとうございます。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでございます。
本日は久々の名古屋市東区、何なら「東区泉一丁目」の新築マンション『ローレルコート久屋大通公園』の考察を行っていきたいと思います。
立地や建物についての考察は下記のリンクのスムラボからご覧ください。
スムハジメでは周辺の中古マンションや新築マンションの市況感と照らし合わせて、ローレルコート久屋大通公園の価格の妥当性を伝えていきたいと考えております。
物件概要
物件概要がこちらです。
| 物件名称 | ローレルコート久屋大通公園 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市東区泉一丁目1124番1(地番) |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄桜通線・名城線「久屋大通」駅(1A出口より)徒歩6分 名古屋市営地下鉄桜通線「高岳」駅(1番出口より)徒歩8分 名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅(4番出入口)より徒歩12分 |
| 総戸数 | 37戸 |
| 完成予定 | 2024年9月下旬予定 |
| 入居予定 | 2024年10月下旬予定 |
| 駐車場 | 12台(平面式4台+機械式8台)(月額使用料：24,000円～39,000円) |
| 自転車置き場 | 37台(月額使用料：200円～300円) |
| 売主 | 近鉄不動産株式会社 |
| 販売状況 | 先着順受付中 |
| 販売戸数 | 7戸 |
| 販売価格 | 4,320万円～17,000万円 |
| 最多販売価格 | 不明 |
| 間取 | 2LDK・3LDK |
| 専有面積 | 48.19㎡～102.37㎡ |
| 管理費（月額） | 9,540円～20,270円 |
| 修繕積立金（月額） | 6,270円～13,330円 |
| 修繕積立基金 | 1,051,740円～2,234,200円 |
| その他諸費用 |
2,090円（ホームセキュリティ利用料：1,100円、インターネット接続サービス利用料：990円） |
名城線・桜通線久屋大通駅徒歩6分、泉一丁目ブランド立地の新築マンションです。
周辺相場について
早速ですが、周辺の相場と照らし合わせてみましょう。
新築マンション
| 物件名 | アドレス | 最寄駅までの距離 | 坪単価 |
| ザ・パークハウス泉一丁目 | 東区泉1 | 久屋大通徒歩7分 | 305万円 |
| シティハウス高岳レジデンス | 東区泉3 | 高岳徒歩5分 | 300万円 |
| グランクレア橦木町 | 東区橦木町1 | 久屋大通徒歩11分 | 281万円 |
| シティタワー葵 | 東区葵1 | 新栄町徒歩4分 | 256万円 |
| プレサンスレイズ泉高岳駅前 | 東区泉2 | 高岳徒歩2分 | 315万円 |
| オープンレジデンシア泉 | 東区泉1 | 高岳徒歩3分 | 未定 |
| 葵クロスタワー | 東区葵1 | 高岳徒歩4分 | 未定 |
今、久屋大通～高岳付近のエリアは容積率も人気も高く、群雄割拠な時代です。
周辺の新築でも単価は坪300万円乗るか乗らないかくらいのレンジで推移しております。ただ、なんだかんだ少しづつ高くなってきましたね。葵クロスタワーは全邸西向きですし、シティタワー葵とシティハウス高岳レジデンスは外廊下にして単価は抑えめにされております。
ザ・パークハウス泉一丁目は全邸東向きの物件で内廊下マンションですが単価は305万円です。最後の本物件の単価と照らし合わせて頂きながら、ご検討頂くことを推奨いたします。
中古マンション
※見えづらい方はスマートフォンを倒してご覧ください。
| 物件名 | アドレス | 最寄駅までの距離 | 築年数 | 面積 | 坪数 | 価格 | 坪単価 |
| ル・シェモア久屋大通公園 | 中区丸の内3 | 久屋大通徒歩5分 | 2年11ヶ月 | 60.76㎡ | 18.36坪 | 4,670万円 | 254万円 |
| プラウド久屋大通 | 東区泉1 | 久屋大通徒歩7分 | 3年 | 62.43㎡ | 18.86坪 | 5,180万円 | 275万円 |
| プラウド久屋大通 | 東区泉1 | 久屋大通徒歩7分 | 3年 | 70.38㎡ | 21.26坪 | 5,980万円 | 281万円 |
| グランドメゾン久屋大通 | 東区泉1 | 久屋大通徒歩7分 | 3年 | 67.89㎡ | 20.51坪 | 5,980万円 | 292万円 |
| プラウドタワー名古屋久屋大通公園 | 東区泉1 | 久屋大通徒歩5分 | 4年 | 94.62㎡ | 28.58坪 | 9,285万円 | 325万円 |
| プラウドタワー名古屋久屋大通公園 | 東区泉1 | 久屋大通徒歩5分 | 4年 | 75.95㎡ | 22.94坪 | 5,980万円 | 261万円 |
| シティタワー名古屋久屋大通公園 | 東区泉1 | 久屋大通徒歩4分 | 11年3か月 | 83.26㎡ | 25.15坪 | 8,790万円 | 349万円 |
タワーマンションを除いて築浅でも内廊下だとしても坪単価300万円を超える住戸の売出はありません。逆に外観や規模感が大切というのが表をご覧いただくとお分かり頂けますが、エリアのシンボルタワーであれば築年数が経っていても坪300万円超えという事も十分あり得ます。
分かりやすく外観が突出しており、風景に埋もれないマンションというのが資産性を考える上では良いのではないかと考えております。
価格とランニングコスト
価格について
お待たせいたしました。皆様お待ちかねの価格表でございます。
※見えづらい方はスマートフォンを倒してご覧ください。
| 部屋番号 | タイプ | 面積 | 向き | 価格表 | 坪単価 |
| 1203 | C | 67.40㎡ | 南 | 7,390万円 | 362.9万円 |
| 1103 | C | 67.40㎡ | 南 | 7,290万円 | 358.0万円 |
| 1001 | A | 67.02㎡ | 南 | 6,930万円 | 342.3万円 |
| 803 | C | 67.40㎡ | 南 | 7,120万円 | 349.7万円 |
| 801 | A | 67.02㎡ | 南 | 6,820万円 | 336.8万円 |
| 701 | A | 67.02㎡ | 南 | 6,750万円 | 333.4万円 |
| 603 | C | 67.40㎡ | 南 | 6,980万円 | 342.8万円 |
| 503 | C | 67.40㎡ | 南 | 6,910万円 | 339.4万円 |
| 501 | A | 67.02㎡ | 南 | 6,610万円 | 326.5万円 |
| 301 | A | 67.02㎡ | 南 | 6,430万円 | 317.6万円 |
| 203 | C | 67.40㎡ | 南 | 6,580万円 | 323.2万円 |
個人的にはとても高いという印象です。先ほどの中古マンションをご覧いただいた通りですが、同じ泉一丁目や、同じ久屋大通駅徒歩圏の丸の内三丁目の築浅マンションでもタワーでないと坪単価300万円を超えるものはほとんどない中での坪300万円超え。
中の仕様を考えると中古のグランドメゾン久屋大通の方が完全に格上（最低限本物件に付いている仕様はほぼ付いております、また全自動洗浄の浴槽なども標準仕様）です。そんな中での坪339.3万円なので、個人的には高いと言わざる負えません。
ランニングコスト
管理費・修繕積立金等がこちらです。
| 住戸タイプ | A | B | C | D | E |
| 専有面積（㎡） | 67.02 | 48.19 | 67.40 | 80.00 | 102.37 |
| 管理費（円） | 13,270 | 9,540 | 13,350 | 15,840 | 20,270 |
| 修繕積立金（円） | 8,720 | 6,270 | 8,770 | 10,410 | 13,330 |
| 個別防犯・インターネット費等（円） | 2,090 | 2,090 | 2,090 | 2,090 | 2,090 |
| 月額合計（円） | 24,080 | 17,900 | 24,210 | 28,340 | 35,690 |
| 管理一時金（円） | 26,500 | 19,060 | 26,650 | 31,630 | 40,480 |
| 修繕積立基金（円） | 1,462,700 | 1,051,740 | 1,470,990 | 1,745,980 | 2,234,200 |
駐車場代がこちらです。
| 区画 | 台数 | 全幅（mm） | 全長（mm） | 全高（mm） | 重量（kg） | 月額使用料（円） | |
| 平面式 | 屋外 | 2 | 2,500 | 5,300 | 3,600 | – | 34,000 |
| 屋内 | 2 | 2,500 | 5,300 | 2,900 | – | 39,000 | |
| 機械式 | 地上2段 | 3 | 1,950 | 5,050 | 1,850 | 2,300 | 24,000 |
| 地上1段 | 2 | 1,950 | 5,050 | 2,000 | 2,300 | 29,000 | |
| 地下1段 | 3 | 1,950 | 5,050 | 2,000 | 2,300 | 26,000 | |
ランニングコストの単価は並みなのですが、一点心配が。確かに、修繕積立基金が高いのですがローレルコート久屋大通公園は総戸数37戸に対してディスポーザーが設置されております。
その中で果たしてこの単価で先々まで足りうるのか。上がる心配がないのか。少し心配です。
総括
コチラのブログでは数字のみの総括ですが、個人的には周辺の相場と比較しても少し割高な印象が否めません。
どうせなら、きっちり高仕様にしてもっと高く地域No.1を目指すのか、皆が買いやすい仕様に落として坪300付近を彷徨うのか。どちらかに振ってほしかった感は否めません。少し中途半端な物件になってしまっているなという印象です。
そして今後、この金額そしてこの仕様で新築マンションのマーケットが進んでいくのであれば、結構今を知るものとしてはとても悲しいですので、まだ不動産をお持ちでない方は、このタイミングで1件目を購入されるのをお勧めいたします。
今回も最後までご覧いただきましてありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。次回のブログでお会いしましょう！！
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今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。次回のブログでまたお会いしましょう。ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
