ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
今回は東山線「一社駅」徒歩2分『パークホームズ一社』の考察をしていきたいと思います。
前編はコチラから
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物件概要
| 物件名称 | パークホームズ一社 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市名東区一社１丁目８０番１（地番） |
| 交通 | 名古屋市東山線「一社」駅 徒歩2分 |
| 総戸数 | 38戸 |
| 完成予定 | 2025年8月下旬（予定） |
| 入居予定 | 2025年9月下旬（予定） |
| 駐車場 | 敷地内機械式 37台 敷地内平面 1台 |
| 自転車置き場 | 52台 2段ラック式16台、スライドラック式34台、平置2台(レンタサイクル） |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル |
| 販売状況 | 第1期1次 |
| 販売戸数 | 未定 |
| 予定販売価格 | 5,900万円台～8,500万円台※100万円単位 |
| 最多販売価格 | 6,600万円台・8,200万円台※100万円単位 |
| 間取 | 3LDK |
| 専有面積 | 72.45㎡～83.34㎡ |
| 管理費（月額） | 未定 |
| 修繕積立金（月額） | 未定 |
| 修繕積立基金 | 未定 |
| その他諸費用 | 未定 |
やはり駅徒歩2分が強いです。なかなか東山線の3分以内かつ、財閥デべで分譲するというのはそこまで聞かないので、非常に珍しい物件ではないかと考えております。
建物について
共用部
エントランスとエントランスホール共にシンプルながら、品のある造りになっております。エントランスも自動ドアまでは石造りの階段のアプローチとなっており、お子様がいらっしゃるご家庭も道路に急に飛び出したりが無いので、安心していただけるのではないでしょうか。
専有部
今回は天井高も2,500mmと高めに設けております。タワマン程ではないとはいえ、2,500あれば一般のマンションよりも幾分か解放感を感じていただけるのではないでしょうか。
またZEH-Mオリエンテッドを取得しており、断熱等級は5となっております。ZEHの等級5以上は2022年から新設された等級となっており、2022年以前の物件と比較しても断熱等級が5というのは売却時にもプラスに働くのではないかと感じております。
専有部の仕様や共用部の構造のグレードについては概ね標準クラスと言えるのではないでしょうか。
周辺相場
新築マンション
| 物件名 | アドレス | 最寄駅までの距離 | 坪単価 |
| マストスクエア一社 | 名東区高社1 | 一社駅 徒歩3分 | 350万円 |
| 名東区上社駅前プロジェクト | 名東区上社1 | 上社駅 徒歩2分 | 未定 |
| クリオ名東本郷 | 名東区社が丘1 | 本郷駅 徒歩3分 | 254万円 |
| ローレルコート星ヶ丘レジデンス | 名東区にじが丘3 | 星ヶ丘駅 徒歩10分 | 未定 |
| マストスクエア東山 | 千種区東山通3 | 東山公園駅 徒歩5分 | 336万円 |
クリオ名東本郷が頭一つ抜きんでて安いなぁという印象です。低炭素住宅で専有部の仕様についてはパークホームズ一社とさほど大きな差はないと感じております。
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低炭素住宅は住宅ローン控除の上限もZEHよりさらに上を行きます。とは言え、クリオ名東本郷も名二環を背負ってはいるので、音や粉塵等の分が価格に反映されているだとは思いますが…。
中古マンション
| 物件名 | アドレス | 最寄駅までの距離 | 築年数 | 面積 | 坪数 | 価格 | 坪単価 |
| プラウド名東一社 | 名東区一社2 | 一社駅 徒歩4分 | 3年 | 74.67㎡ | 22.56坪 | 4,980万円 | 221万円 |
| プラウド一社二丁目 | 名東区一社２ | 一社駅 徒歩6分 | 8年 | 88.16㎡ | 26.63坪 | 4,680万円 | 176万円 |
| サーパス一社 | 名東区高社１ | 一社駅 徒歩7分 | 15年 | 79.21㎡ | 23.93坪 | 3,680万円 | 154万円 |
| オペラ・デ社台 | 名東区社台３ | 一社駅 徒歩7分 | 25年 | 72.37㎡ | 21.86坪 | 3,090万円 | 141万円 |
郊外まではいかない近郊くらいの範囲だと思っていますが、なんでこんなに値上がらないのだろうかとめちゃ不思議に感じております。
それこそプラウド名東一社中古の坪221万円なんて安いじゃないかと思ってしまうのですが…。意外と売れないものなんですかね…。
予定価格・ランニングコスト
予定価格（ほぼ全戸）
| 部屋番号 | タイプ | 面積 | 向き | 価格 | 単価 |
| 1303 | 83C | 83.34㎡ | 南 | ||
| 1302 | 72B | 72.45㎡ | 南 | ||
| 1301 | 75A | 75.03㎡ | 南 | ||
| 1203 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 8,368万円 | 332.4万円 |
| 1202 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 6,718万円 | 306.9万円 |
| 1201 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 7,498万円 | 330.8万円 |
| 1103 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 8,358万円 | 332.0万円 |
| 1102 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 6,708万円 | 306.5万円 |
| 1101 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 7,488万円 | 330.4万円 |
| 1003 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 8,348万円 | 331.6万円 |
| 1002 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 6,698万円 | 306.0万円 |
| 1001 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 7,478万円 | 329.9万円 |
| 903 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 8,288万円 | 329.2万円 |
| 902 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 6,648万円 | 303.7万円 |
| 901 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 7,438万円 | 328.1万円 |
| 803 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 8,278万円 | 328.8万円 |
| 802 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 6,638万円 | 303.3万円 |
| 801 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 7,398万円 | 326.4万円 |
| 703 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 8,268万円 | 328.4万円 |
| 702 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 6,628万円 | 302.8万円 |
| 701 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 7,358万円 | 324.6万円 |
| 603 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 8,258万円 | 328.0万円 |
| 602 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 6,618万円 | 302.4万円 |
| 601 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 7,318万円 | 322.9万円 |
| 503 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 8,248万円 | 327.6万円 |
| 502 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 6,598万円 | 301.5万円 |
| 501 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 7,258万円 | 320.2万円 |
| 403 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 8,068万円 | 320.5万円 |
| 402 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 6,418万円 | 293.2万円 |
| 401 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 7,078万円 | 312.3万円 |
| 303 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 7,872万円 | 312.7万円 |
| 302 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 6,278万円 | 286.8万円 |
| 301 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 6,988万円 | 308.3万円 |
| 203 | 83C | 83.34㎡ | 南 | 7,678万円 | 305.0万円 |
| 202 | 72B | 72.45㎡ | 南 | 5,998万円 | 274.0万円 |
| 201 | 75A | 75.03㎡ | 南 | 6,708万円 | 295.9万円 |
| 102 | 72Bt | 72.45㎡ | 南 | ||
| 101 | 75At | 75.03㎡ | 南 |
平均坪単価320万円→314.9万円となります。土地価格も高騰しており、仕方ないのですが相場に合わせて高くなってきております。なんか、最近はブログを書くたび新築価格が高くなっているのを肌身に感じて、悲しいです。。(笑)
ただ、予定価格なので実際の売出価格はもう少しここから落ち着くのではないかと予想しております。このまま販売に進むと少し高いなぁという印象は否めません。
逆に売出価格が平均坪単価300万円を切ってくるくらいになるのであれば、十分周辺の新築・中古と戦える金額になるのではないでしょうか。
ランニングコスト
管理費・修繕積立金
| 住戸タイプ | 75A | 72B | 83C |
| 専有面積（㎡） | 75.03 | 72.45 | 83.34 |
| 管理費（円） | 16,880 | 16,300 | 18,750 |
| 修繕積立金（円） | 14,260 | 13,770 | 15,830 |
| インターネット費等（円） | 704 | 704 | 704 |
| 月額合計（円） | 31,844 | 30,774 | 35,284 |
| 管理一時金（円） | |||
| 修繕積立基金（円） | 1,426,000 | 1,377,000 | 1,583,000 |
駐車場料金
| 区画 | 台数 | 全幅（mm） | 全長（mm） | 全高（mm） | 重量（kg） | 月額使用料（円） | |
| 機械式 | １段 | 7 | 1,950 | 5,300 | 1,900 | 2,500 | 18,000 |
| 2段 | 7 | 1,950 | 5,300 | 1,700 | 2,300 | 16,000 | |
| ３段 | 7 | 1,950 | 5,300 | 1,700 | 2,300 | 15,000 | |
| ４段 | 7 | 1,950 | 5,300 | 1,700 | 2,300 | 14,000 | |
| ５段 | 9 | 1,950 | 5,300 | 2,100 | 2,300 | 17,000 | |
| 平置き | 1 | 2,500 | 5,300 | – | 2,500 | 20,000 | |
まず驚いたのが駐車場がミドルルーフがほとんどということ。戸数もあまり多くないですが、そこまで費用的に負担が変わらないのであれば、オールハイルーフでも良かったのではないかと…。ファミリーエリアで駐車場付きでも、ノアもヴォクシーも、アルファードもハイルーフ車が1邸のみしか止められないというのは…ハイルーフ車が10邸のみなので、争奪戦になるのは間違いないのではないでしょうか。（ごめんなさい、数え間違えました…）
所感
今回のポイントはズバリ、標準仕様です。昨今の建築資材や人件費の高騰を鑑みると仕方がない部分があるのですが、道路向かいで少し前に分譲していた『マストスクエア一社』は内廊下で室内の仕様もかなり好仕様でした（その分お値段も高かったのですが(笑)）、一方で今回のパークホームズ一社は外廊下・専有部の仕様についても少しづつではありますが、コストカットが目立ちます。
個人的はせっかくの駅徒歩2分×財閥デベロッパーという好条件物件でしたので、逆に大衆受けを狙うよりは少し仕様を上げてかえって一社ではもう二度と出ないようなピン物件として坪380～400万円くらいの好仕様物件でも良かったかなぁというのが本音です。
名古屋もついに坪300万円台超で外廊下になってしまったかという印象ですね。物件にしてもほぼ土地代に回ってしまい、建物代はいかほどなのか。。
ただ、今後はこういった物件がより一層増えてきますので、今のうちに本物件含め何かしらをご検討いただくことをお勧めいたします。
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお会いしましょう。
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