ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
名古屋市内は気温も暖かくなり過ごしやすくなってきましたね。さて今回は東区葵に位置する高級内廊下マンションの「葵クロスタワー」の考察を行っていきたいと思います。
告知
スムハジメが名古屋で不動産を案内しております「幸せ富動産」。負の資産となる負動産ではなく、本当の資産となる富動産を皆様にご案内いたします。
特徴は普通の不動産屋さんと違い、新築と中古どちらもご紹介が可能です。なんならマンション、戸建てなんでもご紹介できます。今まで欲しかったけどなかなか無かったこんな不動産屋。
なかったら、作ればいいじゃんということで「幸せ富動産」作ってしまいました。購入のご案内だけでなく、売却のお手伝いも行っております。まずは下記よりご相談ください。
スムハジメへのご相談はコチラから➡幸せ富動産お問合せフォーム
前編（立地や周辺環境について）
▼前編（立地や周辺環境について）はコチラから▽
相互行き来できるようにしておりますので、前編後編合わせてお楽しみください。
物件概要
※見辛い方は画面を倒してご覧ください。
| 物件名称 | 葵クロスタワー |
| 所在地 | 愛知県名古屋市東区葵一丁目101番（地番） |
| 交通 | 地下鉄桜通線「高岳」駅徒歩4分 地下鉄東山線「新栄町」駅徒歩5分 |
| 総戸数 | 146戸 |
| 完成予定 | 2025年3月下旬 |
| 入居予定 | 2025年4月下旬 |
| 駐車場 | 46台（平面4台、機械式42台）、別途来客用1台、カーシェア用1台（月額未定） |
| 自転車置き場 | 73台（スライドラック式37台、2段ラック式32台、平面式4台）、別途レンタサイクル置場4台 |
| 売主 | 名鉄都市開発株式会社・アイシン開発株式会社・アートプランニング株式会社 |
| 販売状況 | 先着順販売中 |
| 販売戸数 | 10戸 |
| 販売価格 | 3,360万円～7,870万円 |
| 最多販売価格 | 4,900万円台（2戸） |
| 間取 | 1LDK〜3LDK |
| 専有面積 | 39.60㎡～86.32㎡ |
| 管理費（月額） | 5,700円～12,430円 |
| 修繕積立金（月額） | 4,750円～10,360円 |
| 修繕積立基金 | 356,000～777,000円 |
| その他諸費用 | インターネット利用料（月額）880円 |
スムハジメが考えるネック
ポジティブな話ばかりではなく、検討するうえで大切な気を付けることを教えてほしいというお声を頂くことが多いので、今後は自分が買うならこのネックを考慮したうえで納得出来たら買おう！というスタンスでスムハジメが考えるネックを書いていこうと思います。（決して購入したい方を貶める者ではありませんので、読んで心配になってしまう方は避けて頂くことをお勧めいたします。）
ナロースパンと間取
何と言っても本物件はナロースパンの間取りがほとんどとなります。（一般的には間口6ｍ以上をワイドスパンと呼び、それ以下をナロースパンと呼びます）
ナロースパンになるとどうしても間取りが生活するうえで痛みます。（柱が入ってしまったりで使い辛かったり）間取毎に気になる部分を挙げました。（逆に立地に対しては文句がほぼ無いということです。）
Aタイプ
- 北向き・北西角部屋ですが、西向き窓無し。完全に北窓住戸となります。
- 柱の入り込み・インフレームとなり、柱半分でなく1本分入り込んでいますので結構圧迫感を感じられるのではないかと思います。
- 窓面の小ささ、壁面が多く窓面が少ないです。また北向きのため採光が気になるところではあります。
Bタイプ
- ナロースパンです。一見8ｍのワイドスパンに見えますが、よくよく見るとリビングダイニングと続きの洋室（一般的な田の字型の間口）でのスパンは4.8ｍです。このスパンは若干圧迫感を感じられるのではないかと心配しております。
- インフレームです。柱がある箇所の梁の落ち具合が気になります。
- ナロースパンの場合細長い間取となるのでその分廊下で持て余す部分が出てきてしまいます。
Cタイプ
- Bタイプ同様にナロースパンです。こちらは純粋に間口が4.8ｍとなっております。
- インフレームです。AやBと違い1本丸々ではなく柱半分くらいなので、そこまで気にならないかもしれません。
- Bタイプ同様廊下スペースを面積の中でも少し多めに消化してしまっている点です。
- サービスルーム表記の点です。窓からの採光が足りていない可能性があります。
Dタイプ
- Cタイプと専有面積が同一のため、ほぼ気になる点は一緒です。ですが、Dタイプの方が柱が外に出ていてアウトフレームとなっておりますので、個人的にはD＞CでDタイプの方が好きです。
Eタイプ
- 前述のものと同様ですがスパンが4.7ｍとなります。
- 洋室（1）の窓のワイドが非常に小さいというのが若干気になります。
- インフレーム
- 廊下面積
Fタイプ
- ついに4ｍを切って3.6ｍまで来ました。3.6だと基本的には1Ｒくらいの間口なので、結構気になるのではないかと心配しております。（確か近くのシティタワー葵の2LDKが55㎡くらいで5.5～6.0ｍくらいのスパンなので本住戸は51㎡ですから約2ｍほど違うのは結構大きいのではないかと感じております。）
- 廊下面積
- インフレーム
Gタイプ
- スパンです。本住戸は5.4ｍと他の住戸よりは良くなっておりますが、とはいえ70㎡超の3ＬＤＫということを考えるとナロースパンであると言わざる負えません。
- 窓サイズ（間口）
- インフレーム
- 1と同様にナロースパンという所から来るのですが、このワイドでシングルベッドを横に置くことも出来るのか？という点です。もし難しい場合は家具の配置が限定的になる恐れがありますので、よくモデルルームで貰える「家具のレイアウトシート」みたいなものがあれば是非、事前に照らし合わせてご確認ください。
H1・H2タイプ
- インフレーム
- エクストラスペース上の梁（下がり天井）の高さが気になります。
- 専有面積※
壁芯と内法
③の専有面積については少しだけお話させていただくと…皆様は壁芯と内法という面積表記の違いはご存じでしょうか？
実は不動産業界には2種類の面積の計算の仕方があります。
- 内法：主に壁の内側の面積を表示します。登記簿上の面積を内法で表記します。
- 壁芯：読んで字のごとく壁の中心を結んだ真ん中の部分を繋いだ内側の面積です。不動産屋の図面などに掲載される専有面積はほとんどが壁芯となります。
それを踏まえたうえで話が戻りますが、本住戸の場合柱が室内に4本ほど入っております。そのうえで壁芯計算となれば有効面積が減ることは避けられません。
特に、昨今Wとはならずともアウトフレームが市況のほとんどを占める中での4本インフレームとなると往年の中古マンションと同じくらいの有効面積となるのではないかと思います。
Iタイプ
- Hタイプと同様、インフレームとそこからくる有効面積というところでしょうか。とはいえ100㎡あるので問題ないかと思いつつ、どうせ1億超を名古屋の準都心で払うならなるべく完璧な間取がいいなぁなんて、我儘を思ったりもしています(笑)
価格・ランニングコスト
価格
※見辛い方は画面を倒してご覧ください。
| 部屋番号 | タイプ | 面積 | 向き | 価格表 | 坪単価 |
| 1806 | G | 71.12㎡ | 西 | 6,340万円 | 295.1万円 |
| 1803 | D | 62.88㎡ | 西 | 5,620万円 | 295.9万円 |
| 1508 | H2 | 86.32㎡ | 南西角 | 7,870万円 | 301.8万円 |
| 1507 | G | 71.12㎡ | 西 | 6,250万円 | 290.9万円 |
| 1504 | D | 62.88㎡ | 西 | 5,500万円 | 289.5万円 |
| 1107 | G | 71.12㎡ | 西 | 6,090万円 | 283.4万円 |
| 1104 | D | 62.88㎡ | 西 | 5,340万円 | 281.1万円 |
| 707 | G | 71.12㎡ | 西 | 5,890万円 | 274.1万円 |
| 704 | D | 62.88㎡ | 西 | 5,160万円 | 271.6万円 |
ランニングコスト
| 住戸タイプ | A | B | C | D | E | F | G |
| 専有面積（㎡） | 39.60 | 62.11 | 62.88 | 62.88 | 61.08 | 51.05 | 71.12 |
| 管理費（円） | 5,700 | 8,940 | 9,050 | 9,050 | 8,800 | 7,350 | 10,240 |
| 修繕積立金（円） | 4,750 | 7,450 | 7,550 | 7,550 | 7,330 | 6,130 | 8,530 |
| インターネット費等（円） | 880 | 880 | 880 | 880 | 880 | 880 | 880 |
| 月額合計（円） | 11,330 | 17,270 | 17,480 | 17,480 | 17,010 | 14,360 | 19,650 |
| 管理一時金（円） | 15,000 | 15,000 | 15,000 | 15,000 | 15,000 | 15,000 | 15,000 |
| 修繕積立基金（円） | 356,000 | 559,000 | 566,000 | 566,000 | 550,000 | 459,000 | 640,000 |
| 住戸タイプ | H1 | H2 | I | ||||
| 専有面積（㎡） | 86.32 | 86.32 | 105.58 | ||||
| 管理費（円） | 12,430 | 12,430 | 15,200 | ||||
| 修繕積立金（円） | 10,360 | 10,360 | 12,670 | ||||
| インターネット費（円） | 880 | 880 | 880 | ||||
| 月額合計（円） | 23,670 | 23,670 | 28,750 | ||||
| 管理一時金（円） | 15,000 | 15,000 | 15,000 | ||||
| 修繕積立基金（円） | 777,000 | 777,000 | 950,000 | ||||
駐車場代
| 区画 | 台数 | 全幅（mm） | 全長（mm） | 全高（mm） | 重量（kg） | 月額使用料（円） | |
| 機械式 | 地上5段 | 9 | 1,950 | 5,300 | 2,100 | 2,300 | 19,000 |
| 地上5段（No.26) | 1 | 1,850 | 5,050 | 2,100 | 2,300 | 18,000 | |
| 地上4段 | 8 | 1,950 | 5,300 | 1,650 | 2,300 | 6,500 | |
| 地上３段 | 8 | 1,950 | 5,300 | 1,700 | 2,300 | 19,000 | |
| 地上2段 | 8 | 1,950 | 5,300 | 1,750 | 2,300 | 23,000 | |
| 地上1段 | 8 | 1,950 | 5,300 | 1,900 | 2,300 | 27,000 | |
| 平置き | 1 | 3,500 | 5,100 | 2,200 | 35,000 | ||
| 1 | 2,500 | 5,100 | 2,200 | 35,000 | |||
| 1 | 2,500 | 5,100 | 2,200 | 35,000 | |||
| 1 | 3,000 | 5,100 | 2,200 | 35,000 | |||
地上4段目が16,500円かなぁと思い二度見したのですが、6,500円でした。サイズは確かに小さいもののここだけ不当に安い駐車場だなぁと思っております。広告用（最低価格記載のため）かなぁ？
総括
いかがでしたでしょうか。教育環境が良いとされている葵1丁目、東山線と桜通線の2路線が利用できてかつどちらも駅近い。アクセスの面からは全く文句なしではないかと思います。しかしながら、間取の厳しさはどうしても避けては通れません。
悪いとは言うつもりはありませんが、検討される際にはお近くのシティタワー葵やライオンズタワー葵、今後出てくる新築や中古とも合わせて比較されてご検討いただくと良いのではないでしょうか。
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお会いしましょう！
スムハジメが名古屋で新しいブランドの不動産会社「幸せ富動産」を開業いたしました。
完全会員制でかつ私がひとりひとり丁寧にご対応させていただきます。そしてそして、何よりもこちらの不動産屋さん、新築と中古どちらも紹介出来ちゃいます。ポジショントークもなしで、完全フラットで物件をご紹介いたします。
ぜひ、不動産をお探しの方は一度ご登録・ご来場されてみてください。
さらに、合わせて東海地方にお住まいをお探しの方には毎週金曜日にスムハジメの掘出し物物件紹介を公式LINEにて行なっております。中古でも”お値打ち”な物件をお探しの方はこの機会に是非ご登録ください。
また、スムハジメでは無料で皆様の不動産相談に乗っております。
今買うのは適正か？売却の相談はどこにすべきか？マンション戸建どっちが良いの？などなど不動産の基本から個別の事案まで、ざっくばらんにお答えいたします。
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。次回のブログでまたお会いしましょう。ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
