いつもエステートラボのマンションブログをご愛読いただきまして、誠にありがとうございます。
少しずつですがご愛読者やご相談者が増えてきて、日々我が子のようにブログの成長を嬉しく感じております。
そんな中、今回はマンションコミュニティでも今東海人気物件ランキングの上位にいるバンベール千種ザ・タワーの考察を述べていきたいと思います。
いつものことながら物件概要からさっそく参りましょう。
物件概要
| 物件名 | バンベール千種ザ・ファースト |
| 所在地 | 愛知県名古屋市東区葵三丁目2201番1（地番） |
| 交通 | 地下鉄東山線「千種」駅徒歩2分（5番出入口／約110ｍ） JR中央本線「千種」駅徒歩4分（約300ｍ） 地下鉄桜通線「車道」駅徒歩5分（3番出入口／約390ｍ） |
| 総戸数 | 85戸 |
| 価格 | 4,568万円～6,168万円 |
| 間取 | 2LDK～3LDK |
| 専有面積 | 58.18㎡～73.18㎡ |
| 販売スケジュール | 先着順受付中 |
| 入居時期 | 2023年3月下旬（予定） |
| 売主 | 矢作地所株式会社 |
矢作地所さん名古屋市内分譲50周年記念プロジェクトの物件だそうです。
交通アクセス
- 地下鉄東山線「千種」駅徒歩2分（5番出入口／約110ｍ）
- JR中央本線「千種」駅徒歩4分（約300ｍ）
- 地下鉄桜通線「車道」駅徒歩5分（3番出入口／約390ｍ）
東山線「千種」駅徒歩2分、JR中央本線「千種」駅へも徒歩4分、さらに桜通線の「車道」駅も利用できる3路線2駅利用可能な立地の物件です。
名古屋市内では希少な市内を超え市外までもアクセスが可能であり南北に横断するJR中央本線が走る駅となっております。
岐阜方面や豊田方面の県外にご実家がある方やそちらの方面へ勤務の方にとってはかなり重宝されるアクセス力と言えるのではないでしょうか。
周辺施設
お買物・cafe
- セブンーイレブン名古屋葵3丁目店徒歩1分（約10ｍ）
- Cafe バビュー徒歩1分（約70ｍ）
- とれふる徒歩2分（約100ｍ）
- FIT HOUSE名古屋千種店徒歩2分（約110ｍ）
- バロー車道店徒歩3分（約240ｍ）
- 日本茶喫茶茶緑徒歩4分（約310ｍ）
- To Go Kurumamichi徒歩8分（約620ｍ）
- イオンタウン千種徒歩14分（約1,090ｍ）
医療施設
- まなぶ歯科徒歩2分（約110ｍ）
- 飯田レディースクリニック徒歩5分（約330ｍ）
- 名古屋市医師会急病センター徒歩12分（約900ｍ）
- 名古屋大学医学部付属病院車3分（約1,950ｍ）
スーパーやフィットネスルーム医療施設など、身近にあるお店は非常に大きな魅力となっております。特に本物件から3分のところにある最寄りのスーパーのバローは20時を過ぎるとお惣菜などが非常にお安くなり共働き世帯の方や単身の方には非常に重宝するスーパーとなっているのではないでしょうか。
教育施設
- 市立葵小学校徒歩12分（約950ｍ）
- 市立あずま中学校徒歩20分（約1,600ｍ）
- 筒井幼稚園徒歩13分（約970ｍ）
- 東海中学校・東海高等学校徒歩16分（約1270ｍ）
しかしながら学区の小学校、中学校への距離が少し遠いと言う部分は子育て世帯にとって1つ大きなネックになってくるのではないでしょうか。
学力人気は共に中の中くらいのマンションです。
建物について
共用部
共用部は小規模ながら、非常にクオリティーにこだわったデザインとなっております。
エントランスホールやエントランスについては非常に高級感や格好良さを醸し出し、デザイン性に優れております。エントランスも2層吹き抜けとまではいかないものの、高さもあり解放感を感じられるエントランスではないでしょうか。
また高級感がある内廊下仕様の物件となっております。
専有部
続いて専有部です。
まずキッチンは高級感のあるフィオレストーンを使用したキッチンカウンターとなっております。
パウダールームの洗面ボールもフィオレストーンを使用しており、非常にこだわりが感じられる作りとなっております。
またガラスについてもLow-Eペアガラスを採用しておりますので、断熱/遮熱性能に優れ非常に細かな部分の仕様については高いのではないかと感じております。
またインターフォンはスマートフォンにアプリをダウンロードすることにより、自宅への来訪者を出先からも確認ができるようなシステムも導入されております。
オートロックなどもしっかりしておりますので、お一人暮らしの方や単身女性の方でも安心のセキュリティーの内容となっているのではないでしょうか。
構造
また今回は構造にもピックアップしてみました。
構造の部分は昨今の建築費の上昇もあり、やむ終えないのですが、失礼ながらもう少し頑張ってほしいという印象を感じました。
まず気になるポイントとしては外壁コンクリートの厚みこちらが180ミリとなっております一般的には200ミリから220ミリが多い中で180ミリですので断熱性能の部分であったり、遮音の部分については少し心配になるポイントです。
また外壁ALCパネルについても、100から120ミリと少し薄めの印象を受けます。
そして上下階のスラブについても200から220ミリとなっており、一般的なスラブであればこのぐらいの厚さで充分な遮音かと思いますが、
ホームページをのイラストを拝見するとボイドスラブのような形に見て取れます。※万が一違っていたらすみません。
ボイドラブの場合一般的なスラブよりも太鼓現象と言う形で音が反響しやすいので通常は少し厚さも厚めに設けないと遮音が足りないと感じる方もいらっしゃるかもしれません。
直床の使用の場合通常のスラブで200ミリほどの遮音をと同程度にするにはボイドスラブの場合250ミリは必要と言われております。
またサッシュはT-2の使用となっておりますので遮音については、一般的には高い方ですが、線路前と言うことを加味するとT-3ないしT-4があっても良いのではないかと思っております。
※物件によっては線路前や鉄橋前でT-4の物件もあります。
その辺りは現地にて実際の音やモデルルームの音模型のようなものをご体感いただくことをお勧めいたします。
ネックについて
こちらの物件のネックは大きく2点。
1点目はわかりやすく前面道路の交通量とそして道路がやや近いということで音や排気の問題です。
そしてもう1点は南面の前立てです。
南側少しせり出て建物があるため、南東向きはまだよいのですが、北西向きに関してはなかなか日あたりを享受していただくのが難しい立地となります。
※もともと北西向きなのですが。
利便性で見た際の場所の選定としては悪くないため一番の悩みどころとなるのではないでしょうか。
ただ、南東向きに関しては将来不安もないため南東向き検討の方は安心してご検討いただけるかと思われます。
中古マーケットについて
今回周辺の競合が少ないため、中古のマーケットに絞ってご紹介いたします。
※検索条件「千種」駅徒歩5分以内2～3LDKのみ
| 物件名 | 所在地 | 最寄駅距離 | 面積 | 金額 | 築年数 | 坪単価 |
| プレサンスジェネ葵 | 葵3 | 車道1分 | 58.94㎡ | 3,790万円 | 1709 | ＠212 |
| プレサンスロジェ葵 | 葵2 | 千種5分 | 55.42㎡ | 2,900万円 | 1504 | ＠173 |
| プレサンスロジェ葵 | 葵2 | 千種5分 | 77.00㎡ | 4,350万円 | 1504 | ＠186 |
| グランスイート千種タワー | 内山1 | 千種5分 | 110.05㎡ | 9,000万円 | 1001 | ＠270 |
| グランスイート千種タワー | 内山1 | 千種5分 | 85.62㎡ | 4,980万円 | 1001 | ＠192 |
| ハートヒルズ千種 | 内山3 | 千種5分 | 94.31㎡ | 4,390万円 | 0502 | ＠154 |
| メイツ葵 | 葵2 | 千種4分 | 77.30㎡ | 3,630万円 | 0404 | ＠155 |
| グランドメゾン千種 | 葵3 | 千種3分 | 75.62㎡ | 3,498万円 | 0001 | ＠153 |
| 千種レックスマンション | 内山3 | 千種4分 | 84.54㎡ | 2,980万円 | 9803 | ＠117 |
築浅があまりないため、競合は将来的にも少ないのではないかと思います。
価格について
大変お待たせいたしました。現在までの価格表です。
| 部屋番号 | タイプ | 間取 | 面積 | 向き | 価格（万円） | 備考 |
| 1805 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 5,268 | |
| 1804 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 5,068 | |
| 1803 | C | 3LDK | 70.52㎡ | 南東 | 6,328 | |
| 1802 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 5,438 | |
| 1801 | A | 3LDK | 73.18㎡ | 南東 | 6,718 | |
| 1705 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 5,108 | |
| 1704 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,908 | |
| 1703 | C | 3LDK | 70.52㎡ | 南東 | 6,168 | |
| 1702 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 5,278 | |
| 1701 | A | 3LDK | 73.18㎡ | 南東 | 6,528 | |
| 1605 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 5,018 | |
| 1604 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,818 | |
| 1603 | C | 3LDK | 70.52㎡ | 南東 | 6,078 | |
| 1602 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 5,188 | |
| 1601 | A | 3LDK | 73.18㎡ | 南東 | 6,408 | |
| 1405 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 4,858 | |
| 1404 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,658 | |
| 1403 | C | 3LDK | 70.52㎡ | 南東 | 5,918 | |
| 1402 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 5,028 | |
| 1401 | A | 3LDK | 73.18㎡ | 南東 | 6,198 | |
| 1305 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 5,018 | |
| 1304 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,818 | |
| 1303 | C | 3LDK | 70.52㎡ | 南東 | 6,078 | |
| 1302 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 4,948 | |
| 1301 | A | 3LDK | 73.18㎡ | 南東 | 6,118 | |
| 1104 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,578 | |
| 1103 | C | 3LDK | 70.52㎡ | 南東 | 5,748 | |
| 1102 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 4,798 | |
| 1101 | A | 3LDK | 73.18㎡ | 南東 | 6,008 | |
| 1005 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 4,648 | |
| 1004 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,468 | |
| 1003 | C | 3LDK | 70.52㎡ | 南東 | 5,708 | |
| 1002 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 4,758 | |
| 1001 | A | 3LDK | 73.18㎡ | 南東 | 5,968 | |
| 905 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 4,588 | |
| 904 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,438 | |
| 804 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,388 | |
| 803 | C | 3LDK | 70.52㎡ | 南東 | 5,638 | |
| 802 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 4,648 | |
| 801 | A | 3LDK | 73.18㎡ | 南東 | 5,908 | |
| 705 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 4,498 | |
| 704 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,348 | |
| 702 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 4,608 | |
| 605 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 4,458 | |
| 604 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,308 | |
| 505 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 4,418 | |
| 504 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,268 | |
| 503 | C | 3LDK | 70.52㎡ | 南東 | 5,498 | |
| 502 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 4,498 | |
| 501 | A | 3LDK | 73.18㎡ | 南東 | 5,768 | |
| 405 | E | 2LDK | 60.16㎡ | 北西 | 4,328 | |
| 404 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,198 | |
| 403 | C | 3LDK | 70.52㎡ | 南東 | 5,428 | |
| 402 | B | 2LDK | 64.00㎡ | 南東 | 4,428 | |
| 401 | A | 3LDK | 73.18㎡ | 南東 | 5,698 | |
| 304 | D | 2LDK | 58.18㎡ | 北西 | 4,098 |
平均坪単価約261万円です。
築浅物件の供給が比較的少ないエリアのため、中古でも希少性は高い方でないでしょうか。
中古物件を検索した際に感じましたが、本当に出物が少ない地域です。
まとめ
ファミリーと言うよりは単身の方もしくはDINKSの方向きの物件と言えるのではないでしょうか。
駅が近すぎるため、動線上にスーパー等はありませんが、どれも近くに一通りのものが揃っております。
教育環境などは少し物足りなさを感じる部分はありますが、お買い物環境や交通アクセス、スポーツジム等の利便性等は非常に高く、生活するにはとても使い勝手の良い立地ではないでしょうか。
また供給については「千種」駅最寄は過去に遡っても供給が比較的少ない傾向にあり、将来競合も少ないこと、JR中央本線と名古屋市内で一番乗降者数の多い東山線の交差するアクセス力があることは本物件の大きな魅力と言えるのではないでしょうか。
惜しむらくは、構造の部分とオンリー1の規模感があれば文句なしでしたが、いかんせんこの立地で大規模は難しいかもしれません。
とはいえ、立地も良く希少性も高いため、この辺りでお探しの方は一度ご検討されてみてはいかがでしょうか。
スムハジメでは、みなさまの不動産選びの個別相談を行っております。
「購入前に心配を払拭したい」とか、「検討しているマンションは本当にいいお買い物？」など
プロの観点から主観アリでズバリご相談にお答えします。
上記の相談フォームよりお気軽にご相談ください。
今回も最後まで、ご愛読いただきありがとうございました。