【価格アリ】バンベール千種ザ・ファーストの考察(名古屋市千種区)

マンション考察

いつもエステートラボのマンションブログをご愛読いただきまして、誠にありがとうございます。
少しずつですがご愛読者やご相談者が増えてきて、日々我が子のようにブログの成長を嬉しく感じております。

そんな中、今回はマンションコミュニティでも今東海人気物件ランキングの上位にいるバンベール千種ザ・タワーの考察を述べていきたいと思います。

いつものことながら物件概要からさっそく参りましょう。

物件概要

物件名バンベール千種ザ・ファースト
所在地愛知県名古屋市東区葵三丁目2201番1(地番)
交通地下鉄東山線「千種」駅徒歩2分(5番出入口/約110m)
JR中央本線「千種」駅徒歩4分(約300m)
地下鉄桜通線「車道」駅徒歩5分(3番出入口/約390m)
総戸数85戸
価格4,568万円~6,168万円
間取2LDK~3LDK
専有面積58.18㎡~73.18㎡
販売スケジュール先着順受付中
入居時期2023年3月下旬(予定)
売主矢作地所株式会社
バンベール千種ザ・ファースト公式HPより引用

矢作地所さん名古屋市内分譲50周年記念プロジェクトの物件だそうです。

交通アクセス

バンベール千種ザ・ファースト公式HPより引用
  • 地下鉄東山線「千種」駅徒歩2分(5番出入口/約110m)
  • JR中央本線「千種」駅徒歩4分(約300m)
  • 地下鉄桜通線「車道」駅徒歩5分(3番出入口/約390m)

東山線「千種」駅徒歩2分、JR中央本線「千種」駅へも徒歩4分、さらに桜通線の「車道」駅も利用できる3路線2駅利用可能な立地の物件です。
名古屋市内では希少な市内を超え市外までもアクセスが可能であり南北に横断するJR中央本線が走る駅となっております。
岐阜方面や豊田方面の県外にご実家がある方やそちらの方面へ勤務の方にとってはかなり重宝されるアクセス力と言えるのではないでしょうか。

周辺施設

お買物・cafe

  • セブンーイレブン名古屋葵3丁目店徒歩1分(約10m)
  • Cafe バビュー徒歩1分(約70m)
  • とれふる徒歩2分(約100m)
  • FIT HOUSE名古屋千種店徒歩2分(約110m)
  • バロー車道店徒歩3分(約240m)
  • 日本茶喫茶茶緑徒歩4分(約310m)
  • To Go Kurumamichi徒歩8分(約620m)
  • イオンタウン千種徒歩14分(約1,090m)

医療施設

  • まなぶ歯科徒歩2分(約110m)
  • 飯田レディースクリニック徒歩5分(約330m)
  • 名古屋市医師会急病センター徒歩12分(約900m)
  • 名古屋大学医学部付属病院車3分(約1,950m)

スーパーやフィットネスルーム医療施設など、身近にあるお店は非常に大きな魅力となっております。特に本物件から3分のところにある最寄りのスーパーのバローは20時を過ぎるとお惣菜などが非常にお安くなり共働き世帯の方や単身の方には非常に重宝するスーパーとなっているのではないでしょうか。

教育施設

  • 市立葵小学校徒歩12分(約950m)
  • 市立あずま中学校徒歩20分(約1,600m)
  • 筒井幼稚園徒歩13分(約970m)
  • 東海中学校・東海高等学校徒歩16分(約1270m)

しかしながら学区の小学校、中学校への距離が少し遠いと言う部分は子育て世帯にとって1つ大きなネックになってくるのではないでしょうか。

学力人気は共に中の中くらいのマンションです。

建物について

共用部

バンベール千種ザ・ファースト公式HPより引用

共用部は小規模ながら、非常にクオリティーにこだわったデザインとなっております。

バンベール千種ザ・ファースト公式HPより引用
バンベール千種ザ・ファースト公式HPより引用

エントランスホールやエントランスについては非常に高級感や格好良さを醸し出し、デザイン性に優れております。エントランスも2層吹き抜けとまではいかないものの、高さもあり解放感を感じられるエントランスではないでしょうか。
また高級感がある内廊下仕様の物件となっております。

専有部

続いて専有部です。
まずキッチンは高級感のあるフィオレストーンを使用したキッチンカウンターとなっております。
パウダールームの洗面ボールもフィオレストーンを使用しており、非常にこだわりが感じられる作りとなっております。
またガラスについてもLow-Eペアガラスを採用しておりますので、断熱/遮熱性能に優れ非常に細かな部分の仕様については高いのではないかと感じております。
またインターフォンはスマートフォンにアプリをダウンロードすることにより、自宅への来訪者を出先からも確認ができるようなシステムも導入されております。
オートロックなどもしっかりしておりますので、お一人暮らしの方や単身女性の方でも安心のセキュリティーの内容となっているのではないでしょうか。

構造

また今回は構造にもピックアップしてみました。

構造の部分は昨今の建築費の上昇もあり、やむ終えないのですが、失礼ながらもう少し頑張ってほしいという印象を感じました。
まず気になるポイントとしては外壁コンクリートの厚みこちらが180ミリとなっております一般的には200ミリから220ミリが多い中で180ミリですので断熱性能の部分であったり、遮音の部分については少し心配になるポイントです。

バンベール千種ザ・ファースト公式HPより引用

また外壁ALCパネルについても、100から120ミリと少し薄めの印象を受けます。
そして上下階のスラブについても200から220ミリとなっており、一般的なスラブであればこのぐらいの厚さで充分な遮音かと思いますが、
ホームページをのイラストを拝見するとボイドスラブのような形に見て取れます。※万が一違っていたらすみません。

バンベール千種ザ・ファースト公式HPより引用

ボイドラブの場合一般的なスラブよりも太鼓現象と言う形で音が反響しやすいので通常は少し厚さも厚めに設けないと遮音が足りないと感じる方もいらっしゃるかもしれません。

直床の使用の場合通常のスラブで200ミリほどの遮音をと同程度にするにはボイドスラブの場合250ミリは必要と言われております。

※マンションコミュニティより引用

またサッシュはT-2の使用となっておりますので遮音については、一般的には高い方ですが、線路前と言うことを加味するとT-3ないしT-4があっても良いのではないかと思っております。

※物件によっては線路前や鉄橋前でT-4の物件もあります。

その辺りは現地にて実際の音やモデルルームの音模型のようなものをご体感いただくことをお勧めいたします。

ネックについて

こちらの物件のネックは大きく2点。
1点目はわかりやすく前面道路の交通量とそして道路がやや近いということで音や排気の問題です。

※グーグルアースより引用(南が左)

そしてもう1点は南面の前立てです。
南側少しせり出て建物があるため、南東向きはまだよいのですが、北西向きに関してはなかなか日あたりを享受していただくのが難しい立地となります。
※もともと北西向きなのですが。
利便性で見た際の場所の選定としては悪くないため一番の悩みどころとなるのではないでしょうか。
ただ、南東向きに関しては将来不安もないため南東向き検討の方は安心してご検討いただけるかと思われます。

中古マーケットについて

今回周辺の競合が少ないため、中古のマーケットに絞ってご紹介いたします。
※検索条件「千種」駅徒歩5分以内2~3LDKのみ

物件名所在地最寄駅距離面積金額築年数坪単価
プレサンスジェネ葵葵3車道1分58.94㎡3,790万円1709@212
プレサンスロジェ葵葵2千種5分55.42㎡2,900万円1504@173
プレサンスロジェ葵葵2千種5分77.00㎡4,350万円1504@186
グランスイート千種タワー内山1千種5分110.05㎡9,000万円1001@270
グランスイート千種タワー内山1千種5分85.62㎡4,980万円1001@192
ハートヒルズ千種内山3千種5分94.31㎡4,390万円0502@154
メイツ葵葵2千種4分77.30㎡3,630万円0404@155
グランドメゾン千種葵3千種3分75.62㎡3,498万円0001@153
千種レックスマンション内山3千種4分84.54㎡2,980万円9803@117
※SUUMO調べ2022/07/07

築浅があまりないため、競合は将来的にも少ないのではないかと思います。

価格について

大変お待たせいたしました。現在までの価格表です。

部屋番号タイプ間取面積向き価格(万円)備考
1805E2LDK60.16㎡北西5,268
1804D2LDK58.18㎡北西5,068
1803C3LDK70.52㎡南東6,328
1802B2LDK64.00㎡南東5,438
1801A3LDK73.18㎡南東6,718
1705E2LDK60.16㎡北西5,108
1704D2LDK58.18㎡北西4,908
1703C3LDK70.52㎡南東6,168
1702B2LDK64.00㎡南東5,278
1701A3LDK73.18㎡南東6,528
1605E2LDK60.16㎡北西5,018
1604D2LDK58.18㎡北西4,818
1603C3LDK70.52㎡南東6,078
1602B2LDK64.00㎡南東5,188
1601A3LDK73.18㎡南東6,408
1405E2LDK60.16㎡北西4,858
1404D2LDK58.18㎡北西4,658
1403C3LDK70.52㎡南東5,918
1402B2LDK64.00㎡南東5,028
1401A3LDK73.18㎡南東6,198
1305E2LDK60.16㎡北西5,018
1304D2LDK58.18㎡北西4,818
1303C3LDK70.52㎡南東6,078
1302B2LDK64.00㎡南東4,948
1301A3LDK73.18㎡南東6,118
1104D2LDK58.18㎡北西4,578
1103C3LDK70.52㎡南東5,748
1102B2LDK64.00㎡南東4,798
1101A3LDK73.18㎡南東6,008
1005E2LDK60.16㎡北西4,648
1004D2LDK58.18㎡北西4,468
1003C3LDK70.52㎡南東5,708
1002B2LDK64.00㎡南東4,758
1001A3LDK73.18㎡南東5,968
905E2LDK60.16㎡北西4,588
904D2LDK58.18㎡北西4,438
804D2LDK58.18㎡北西4,388
803C3LDK70.52㎡南東5,638
802B2LDK64.00㎡南東4,648
801A3LDK73.18㎡南東5,908
705E2LDK60.16㎡北西4,498
704D2LDK58.18㎡北西4,348
702B2LDK64.00㎡南東4,608
605E2LDK60.16㎡北西4,458
604D2LDK58.18㎡北西4,308
505E2LDK60.16㎡北西4,418
504D2LDK58.18㎡北西4,268
503C3LDK70.52㎡南東5,498
502B2LDK64.00㎡南東4,498
501A3LDK73.18㎡南東5,768
405E2LDK60.16㎡北西4,328
404D2LDK58.18㎡北西4,198
403C3LDK70.52㎡南東5,428
402B2LDK64.00㎡南東4,428
401A3LDK73.18㎡南東5,698
304D2LDK58.18㎡北西4,098
※2022/07/07時点最新

平均坪単価約261万円です。

築浅物件の供給が比較的少ないエリアのため、中古でも希少性は高い方でないでしょうか。
中古物件を検索した際に感じましたが、本当に出物が少ない地域です。

まとめ

ファミリーと言うよりは単身の方もしくはDINKSの方向きの物件と言えるのではないでしょうか。
駅が近すぎるため、動線上にスーパー等はありませんが、どれも近くに一通りのものが揃っております。

教育環境などは少し物足りなさを感じる部分はありますが、お買い物環境や交通アクセス、スポーツジム等の利便性等は非常に高く、生活するにはとても使い勝手の良い立地ではないでしょうか。

また供給については「千種」駅最寄は過去に遡っても供給が比較的少ない傾向にあり、将来競合も少ないこと、JR中央本線と名古屋市内で一番乗降者数の多い東山線の交差するアクセス力があることは本物件の大きな魅力と言えるのではないでしょうか。

惜しむらくは、構造の部分とオンリー1の規模感があれば文句なしでしたが、いかんせんこの立地で大規模は難しいかもしれません。
とはいえ、立地も良く希少性も高いため、この辺りでお探しの方は一度ご検討されてみてはいかがでしょうか。

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今回も最後まで、ご愛読いただきありがとうございました。

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