ご相談内容について
この四月から夫婦二人暮らしのためのマンション探しを始めました。
特にいつまでに買わなくてはいけないという縛りはありませんが、いい物件があれば早く買って賃貸から住み替えたいと思っています。
・予算：17,000万円程度
・間取り：2~3LDK
・広さ：70㎡程度以上
・新築/中古 いずれでも
・エリア：山手線内または山手線沿い（路線・駅は特にこだわりなし）
・最寄駅から５分程度以内
・ディスポーザー付き
・ペット（猫１匹）可
・ハンズフリーキー採用
・屋内駐輪場あり
というかなり限定的な希望で探しているため、なかなか中古では条件に合致するものを見つけられず、新築になるかなあと思っているところです。
パークホームズ文京小石川ヒルテラスの部屋の抽選を申し込んでいたのですが落ちてしまい、次に候補として考えていたザ・パークハウス麹町レジデンスのIタイプの部屋を検討しております。
・「ザパークハウス麹町レジデンス」のように先着順となってからもある程度残っているような物件を買うことはよくないでしょうか。（素人考えですが、ネットなどを見ていると、物件価値に対して価格が高いので売れ残ってる印象です）
居住用に考えているので、すぐに売ったり貸したりすることがあまり考えていないのですが、将来的に買い替えや住み替えの可能性はなくはないとは思っています。
・部屋の間取り図を拝見すると、リビングの窓側が幅60ｃｍほど1965㎜まで下がっています。
下がり天井でも2000くらいのしか実際には見たことがないのですが、これに関してはかなり圧迫感があったりなにか家具などに制約がついたりデメリットはいかがでしょうか。
・中古で「クレヴィア小石川後楽園」物件も魅力的だなと思っています。「部屋の写真を見ると仕様があまりよくないので地権者住戸ではないか」等という意見を見ましたが、これはどのようなところで判断しているとお思いでしょうか。（こちらもおそらくずいぶん前から売りに出ているようです）
・「プラウド文京千石スクエア」や「プラウド御茶ノ水」のようなこれから一期の販売が開始されるマンションでも、条件に合致するマンションはあるので、このように一期から検討できるところのメリット等についてもご相談いただけますと幸いです。（求める条件には合致しているのですが、最寄り路線の便利さや各階ゴミ捨て場がないことなど完璧！というわけではないこと、また抽選で落ちる可能性があることもあり悩んでいます）
基本的には一期から参入したほうがよいだろうという気持ちと、いい物件があれば早めに決めてしまいたい気持ちのどちらもあり、また、素人目線では間取り図などを見ても、メリットデメリットをちゃんと理解できているかわからずに色々と悩んでしまっています。
物件のプロの方のご意見を聞かせていただけると嬉しいです。
お返事1
ご相談誠にありがとうございます。
路線・駅はこだわりなしと頂戴しておりましたが
千代田区・文京区周辺がご希望としては強いのでしょうか。
例えば、渋谷区・新宿区・豊島区・品川区・目黒区・港区・中央区
この辺りもターゲットになってくるのでしょうか。
また中古の物件については築年数ですと
どのくらいまでが許容範囲となってきますでしょうか。
おおよそ〇年くらいまでとか、リフォームやリノベーション等されていれば、問わずなのか。
お探しはじめということもあり、恐らくまだ定まっていないことも多々あられるかと思います。
設備仕様よりは立地と広さ、築年数等この辺りがもう少し定まると一気に物件選びは楽になるのではないでしょうか。
まずは頂いたご質問に対して１つづつご回答させていただきます。
先着順（売残り）を購入するのは悪いこと？
御質問
①「ザパークハウス麹町レジデンス」のように先着順となってからもある程度残っているような物件を買うことはよくないでしょうか。
（素人考えですが、ネットなどを見ていると、物件価値に対して価格が高いので売れ残ってる印象です）
居住用に考えているので、すぐに売ったり貸したりすることがあまり考えていないのですが、
将来的に買い替えや住み替えの可能性はなくはないとは思っています。
回答
→そのようなことはございません。デベロッパー側も後半に売れ残り住戸だけの販売ということにならないように供給を調整しています。
そのため、不動産の販売では第一期、第二期、第三期と期分けがされております。
ですので、抽選が終わった物件でも先着順で販売されている物件が「売れ残り」ということではないので先着順の物件をご検討頂くこと自体は全然悪くないと思っております。
ただし、ご注意いただきたいのが不動産はあくまで「時価」です。
同じ新築マンション内でも市況が変わっていくと期を追うごとに販売価格が上昇するケースがございます。
住友さんや野村さん等は特にわかりやすく、下の階が上の階より高くなるといったケースもございますし、物件によっては最後の1-2戸でサービスの枠があり、諸費用などをサービスしてくれるケースなどもあります。
ですので、同じマンション内でも購入するタイミングというのも一つ大事になってきます。
第一期で検討できることのメリット
また話の流れで次の質問にも合わせてご回答させていただきます。
御質問
②「プラウド文京千石スクエア」や「プラウド御茶ノ水」のようなこれから一期の販売が開始されるマンションでも、
条件に合致するマンションはあるので、このように一期から検討できるところのメリット等についてもご相談いただけますと幸いです。
（求める条件には合致しているのですが、最寄り路線の便利さや各階ゴミ捨て場がないことなど完璧！というわけではないこと、また抽選で落ちる可能性があることもあり悩んでいます）
基本的には一期から参入したほうがよいだろうという気持ちと、いい物件があれば早めに決めてしまいたい気持ちのどちらもあり、また、
素人目線では間取り図などを見ても、メリットデメリットをちゃんと理解できているかわからずに色々と悩んでしまっています。
回答
→第一期の販売されるマンションを検討するメリットとしては
やはりカラーリングや・竣工前の間取り変更など無償で対応できるプランがあるという点と
往々にして第一期はやはりそのマンション内でも一番条件の良い住戸からの販売が行われるため
比較的、好条件の住戸を検討できる点です。
もちろんお客様の仰られるように抽選になり、落ちてしまうという可能性も十分に考えられますが、
デベロッパー側もよほどの人気物件でない限り全戸抽選というのは考えにくいので、
なるべく多くのお客様を取り込めるように抽選を避けて倍率の低いところに誘導していくといった案内も裏では行われております。
「一期から参入したほうがよいだろうという気持ちと、いい物件があれば早めに決めてしまいたい気持ち」
お客様のこのお気持ちはすごいよく分かります。
私自身、自分の住居を検討する場合、これだけ不動産業に携わっていてもやはり同じくらい悩んでしまうことがあります(笑)
ただ、一つ言えるのは昨今の世界情勢もあり非常に建材費や人件費の相場が上がっております。
金利の上昇懸念はあれど、デベロッパー側も利益を大幅に削ることは難しく、物件価格は微増もしくは
現状のまま推移し、金利だけが上がり支払額が上がるといった可能性も十分にありえるので、
不動産の購入については、早いほうが良いのではないかと考えております。
間取図について
御質問
③部屋の間取り図を拝見すると、リビングの窓側が幅60ｃｍほど1965㎜まで下がっています。
下がり天井でも2000くらいのしか実際には見たことがないのですが、
これに関してはかなり圧迫感があったりなにか家具などに制約がついたりデメリットはいかがでしょうか。
回答
→天井高の1,965mmは正直、圧迫感があるのではないかと思われます。
窓前だけでなく寝室の1,700－1,800mmの身長の方が手を伸ばしたら当たるほどの高さなので、数字だけ見ると低く感じます。
幅も600mmですとちょっと圧迫感は避けられないのではないかと・・・
寝るだけのお部屋なのでそこまで形状は気にしないと割り切るか難しいところかと思います。
仕様の「良し悪し」見分け方
御質問
④中古で検討していた物件の口コミを見ると
「部屋の写真を見ると仕様があまりよくないので地権者住戸ではないか」という意見を見ましたが、
これはどのようなところで判断しているとお思いでしょうか。（こちらもおそらくずいぶん前から売りに出ているようです）
回答
※中古物件で個人所有のため、図面や詳細等は控えさせていただきます。
物件自体は十分魅力的であるとおもいます。
3路線が利用できていずれも駅徒歩2分、80㎡超で15階建ての○○階。
不動産は基本、立地と広さ（間取）と価格で判断すると迷いにくいかもしれません。
設備仕様に差はありますが、ディスポーザーや敷地内駐輪場など後から変更がかけられないもの以外は
住んでからお金を掛けて変更を加えるということは十分にできます。
駅距離を短くしたり、日あたりを良くしたり、スーパーを近くしたりは
どんなにお金を掛けても変えられないのでそういった目線で不動産を調べてみてはいかがでしょうか。
ちなみに、仕様が低いと皆様が仰られている部分としましては、分かりやすいところで言うと
「玄関前廊下」「パウダールーム」「トイレ」この辺りは１億超えている物件ですと大体が
タイル貼りとなっているものですが、本物件ですとフローリングシートや塩ビシートとなっており部材をご覧いただくと分かるようになっております。
他にも浴槽の鏡が縦型であったり、キッチンの立上りや換気扇などもグレードを把握するには分かりやすいポイントの一つかと思います。
※ですが、こういったものもお金を掛けてグレードの高い仕様に変更はできます。
しかし、目の前の抜け感はほかの物件で、もしくはお金で変更を加えるということはできません。
所見
一番最初のお話に戻りますが、ご検討エリアの範囲内でしたら下記の物件などはいかがでしょうか。
新築についてはこれからのご案内となりますので、価格・単価はまだ未定ですが、条件だけご覧いただくと
魅力的な物件ではないでしょうか。
【ワールドタワーレジデンス】
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00153515/?sc_out=mikle_mansion_sumulab_main
【野村不動産芝浦1丁目計画】
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2017081501315.pdf
【★中古★パークコート浜離宮ザ・タワー】
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_70001371/
浜松町が好きというわけでは決してありませんが、お客様が居住用と資産性も兼ねてお探しとお伺いしましたので資産性は最低限リスクの少ない再開発エリアの物件をご紹介させていただきました。
特に東京の玄関口としての大規模再開発となり、野村不動産の本社が移転してきたりとワールドタワーレジデンスについては大手5社の叡智が集った物件で、仕様は市場と比較すると高すぎないそうなので、ひょっとしたらラッキーな１邸が見つかるかもしれません。
長文になり誠に恐縮です。この度はご相談誠にありがとうございました。
スムハジメでは現在、不動産選びの無料相談を行っております。
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今回も最後までご愛読いただきまして、ありがとうございました。