素敵な生活は素敵な住まいから。こんにちは、スムハジメです。
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さて、今回もプロボノ日記となります。
今回は、新築時の価格より高くなった中古は検討すべきかという点について考察・言及を行なっていきたいと考えております。
では、早速いつもの流れでご相談からみて参りましょう。
相談内容
久屋大通徒歩5分のAマンション新築ではないですが、気に入っております。
ご相談者様より
子供が小学校を卒業するまでの10年間住みたいと思っております。
その後は売却するか賃貸に出すかで、別の区に移住する予定です。リフォーム後に5200万円という価格がついておりますが、この価格はいかがなものでしょうか。
将来性を考えた場合に、同地区の新築物件と迷っております。
ご意見をいただけましたら幸いです。
お返事
価格の妥当性について
上記のご相談ありがとうございます。
ちなみに、現在比較中の新築物件というのはどちらの物件になりますでしょうか。
比較対象がわからないため、まずはリフォーム後の価格について（新築時との比較）のみ言及させていただきます。
※もし、別の新築物件との比較もご所望いただけるようでしたら
改めて物件名もご教示いただけますと幸いです。
まず今回は新築時より価格が高くなっているもの、今の価格の妥当性、適正かどうかということですが、当物件の新築時価格+リフォーム代をベースに市況に照らし合わせて価格がどうかということを言及させていただきます。
単刀直入に申し上げますと金額としては個人的に「高い」と感じております。
当物件の東向き67.31㎡の404号室は実は新築当初4,888万円での売り出しでした。
この金額で仮に成約していたとしても少し高い感覚は受けますが4階の住戸ということもあり、第一期などの早い時期での供給ではなかったのではないかと考えられます。
さらに場合によっては名古屋のマーケットと販売手法を鑑みてもここから追加で値引きが入っている可能性もありますのでもっと安い可能性もございます。
実際に今の売り出し価格から逆算すると
単純に新築時価格+仲介手数料+諸経費（少し損してるくらい）
4,888+170+140＝5,198万円となり
仮にご相談者様がここでご購入されますとここからさらに仲介手数料
（3％+60,000円+消費税）が追加でかかりますので
5,198+178＝5,376万円
さらに、ローンなどを組まれる場合は保証料等含めますと
約5,500万円くらいになります。
購入して2年経っていない物件ですからこれ以上の値下げも考えにくくリフォームもエコカラット3面程の張替、購入1年足らずで現在の名古屋の市況で約300万円の値上がりは少し高く感じるというのが私の見解です。
ただし、10年間くらいお住まいいただいた後に売却→住替えという事でしたら
恐らく、10年後の売却時には困らないくらいのローンの残債になっていると
思われますので、売却の観点から見て問題ないのではないかと考えております。
賃貸に出した場合
当然、そのタイミングから賃貸に出すという選択肢もあるかと思いますが、
※ただし、賃貸の場合は住宅ローンから投資用ローンに借り換えをしなければなりません。
その場合、購入諸費用は現金で捻出いただいた前提で10年後の
元金3,700万円から金利2％（投資用ローンは総じて住宅ローンより金利が高くなります）、返済期間25年で見ても支払い金額は156,826円となります。
ここに追加で管理費、修繕積立金（10年後なので恐らく上昇している分）も鑑みると
概ね月の総支払額175,000〜185,000円ほどとなるのではないでしょうか。
周辺の規模感や駅距離等が類似している物件の賃料相場は
| 物件名 | 駅距離 | 築年数 | 広さ | 賃料 | 坪単価 |
| プレサンスタワー久屋大通 | 久屋大通6分 | 築2年 | 61.56㎡ | 195,000 | ＠10,480 |
| ル・シェモア久屋大通 | 久屋大通6分 | 築2年 | 71.27㎡ | 235,000 | ＠10,920 |
| One泉 | 久屋大通6分 | 築6年 | 60.00㎡ | 146,000 | ＠8,057 |
| Blancasa久屋大通 | 久屋大通2分 | 築9年 | 62.48㎡ | 175,000 | ＠9,273 |
| プラウド泉 | 久屋大通7分 | 築10年 | 78.43㎡ | 200,000 | ＠8,442 |
| プラウドタワー久屋大通 | 久屋大通5分 | 築10年 | 82.54㎡ | 251,500 | ＠10,092 |
築年数の近い小規模物件ですと大体単価が8,000円台〜9,000円台（築10年近くなってくるとタワー等の大規模で概ね10,000円超えるくらい）ということを見て、本物件で換算すると
9,000円×20.33坪＝182,970円/月となります。
仮に、修繕積立金があまり上がらなく175,000円の総支払額で済んで約月8,000円の収益となり年間96,000円の収支となります。
表面利回り：4.2％、実質利回り：0.2％とかなり低い水準となります。
ただし、ここで気を付けていただきたいのが追加で費用としてかかる固定資産税です。投資用不動産の場合は特に固定資産税の減税が効かず、高くなりますので恐らく年間収支はマイナスになることが予想されます。
総括
やはり、中古を購入される際は割安感が必要ではないかと思います。新築に勝る立地や規模感等の強みがあれば、また多少の損があってもどうしても住みたい気持ちがあるということでしたら、高くても購入すべきと考えておりますが、本物件は規模感、立地、仕様、売主（管理）などを含めて見ても少し割高な印象は拭えません。
尚、同エリアですと少し金額はお高くなりますが現在ファインタワーがございます。
こちらは少し高価格にはなるものの、ご予算の範囲でご希望が合うようでしたら
エリアNo1の規模感、ランドマークマンション、資産性の観点からお勧めいたします。
簡単にはなりますが、以上がご返信となります。
気持ちの良いお返事が出来ずすみませんが、住まい選びの一助になれば幸いです。
また、別の物件でもご質問等ございましたらお気軽にご連絡くださいませ。
この度はご相談いただき誠にありがとうございました。
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