ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです！
今回は久々の名古屋マンション売却相談です。時間がなさ過ぎてブログ化できておりませんが、なんだかんだお問い合わせは300件を超えまして・・・ちなみに2025年の幸せ富動産への来場件数はすでに100件を超えました。みなさま多くのご相談本当にありがとうございます。
今回も真剣なご相談を頂きました、同じような悩みで悩まれている方もいらっしゃるのではないかと思い、ブログ化させていただきました。同様の状況でお困りの方は是非、参考にされてみてください。
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相談内容
こんにちは、名古屋の某タワーマンションを保有しております。
現在賃貸で180,000円程（賃料相場：200,000～210,000円）で貸出を行っており、あまり値上りが期待できないためオーナーチェンジで売却するか、退去後に売却するかを悩んでおります。
どちらの方が宜しいでしょうか。
※個人情報の関係で物件名は伏せさせていただきます※
この度は、ご相談誠にありがとうございます。
某タワーマンション良いですよね、都心部近いし。大手ブランド売主だし。うらやましいです。
回答
さて、今回の物件ですが別物件購入のタイミングにもよるのですが個人的には特段タイミング等がなければ、退去後の売却をおススメいたします。もっと言うと賃料改定後売却もありかと思います。
理由は大きく2点あります。
1点目：売却の際の顧客の間口の広さ
オーナーチェンジ物件（いわゆる投資用物件）ですが、当たり前のことになりますが投資用のため、住宅ローンは組めません。
そうなってくると自ずと売却のターゲットは投資用ローンが組める投資家、もしくはオールキャッシュの投資家or実需層がターゲットとなります。
投資用で購入する方は当たり前ですが、利回りとキャピタルゲイン（売買益）をメインで判断するので、あまり細かい仕様や設備、住み心地というよりもお金での判断となります。
そうなってくると市場から見ても割安でないと、購入してくれない方々がほとんどで高額のでの売却を望むのは難しくなります。
（実需の方は学区の兼ね合いや、好条件の住戸であれば自身が住むための快適さに対して対価を払ってくださる方もいらっしゃるので、全てではないものの投資用よりは高額での売却が可能です）
2点目：オーナーチェンジ物件の売却査定について
オーナーチェンジ物件の売却査定は（もちろんレントロールが基本ですが）賃料からの利回り割戻し計算がベースになることがほとんどです。
仮に180,000の場合、利回り5％で計算すると…
180,000×12カ月÷0.05＝43,200,000円というのが計算の式となります。
例えば4.5％で計算すると48,000,000円となりますし、
これが家賃で190,000円～200,000円とれるようであれば
- 家賃190,000円の利回り4.5％で50,600,000円
- 家賃190,000円の利回り5.0％で45,600,000円
- 家賃200,000円の利回り4.5％で53,330,000円
- 家賃200,000円の利回り5.0％で48,000,000円
となります。
まだ名古屋はあまり賃料も高くないのですが、合わせてまだ物件価格も高くないため、基本的に利回りは新築でも5.0％ないくらいものが多い傾向です。
どうしても計算上高値での売却を望むのであれば、次回の賃料更新時に賃料改定をしていただき、割戻のベースとなる数字を自ら上げにいくという手段もアリです。
ただこの計算がベースとなるため、（家賃の値上りが顕著ではない名古屋では）これ以上の金額を狙うのは計算上難しいのですが…
逆に、空室にして実需層に向けて告知をした方が（相場から行くと）5,300万円～5,600万円前後くらいで売却が可能な物件となっているため、空室にして売却の方が望ましいのではないかと思います。
なので、今回は…
- 家賃の更新のタイミングが近ければ、更新のタイミングで家賃の値上を図る
- むずかしければ、更新後次回の更新はしない旨の契約書を撒き
- 退去後に売却をする。（家賃の更新が思った金額で進んだ場合は更新後の金額で売却もアリかと思います）
というのが、スムハジメ視点での今回の売却の進め方ですかね。
総括
今回のご相談者の方はちょっと賃貸屋さんにもうまく丸め込まれてしまって、賃料も相場より安めで出してしまい、交渉が難しかったのと、入居中に売却したいのとでＷパンチで難しい状況にありました。
名古屋は本当に1本道を挟んだりしただけでも不動産価格がグッと変わる不思議な土地です。首都圏や大阪から見学をすると一見もっと割安に見えるような物件が散見されるのですが、安さで飛びつくと後々後悔することになります。
特に、今不動産投資が活況になっており、東京・大阪が高騰しております。そんな中名古屋のマーケットを見ると途端に安く見えて、ノーリスクに感じられるかと思いますが言うても●千万円の大きな投資になりますので、一度周辺の街を歩いたり、飲み屋で街の人の声を聞いたり、下調べするなりして購入をすることをおススメいたします。
インフルエンサーが勧めていたからって安易に購入しちゃダメですよ！(笑)
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお会いしましょう。
ごあんない
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