ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。今回は人気アドレス東区泉に発売される新築マンション「ローレルコート泉・ザハウス」の詳細を考察してまいります。
前編
スムラボで前編を掲載中。前編には立地や共用部について記事を執筆しております。
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普段、お友達が居ないと入ることのできない高級マンションやタワーマンションの共用部を紹介したり、竣工前・完成済みの名古屋の新築マンションや中古マンション達をあーでもないこーでもないとざっくばらんに話します。
マーケット等についても語っておりますので、是非この機会にチャンネル登録をお願いいたします！
周辺環境（ミクロ）
今回南向きは12階建てのシティコーポ泉があり、ほぼベタ付きのためメインは東西の開口となります。
なお、東向きにはベルグ泉という賃貸マンションが10階建てであり、敷地に対して際で建っているため東は被りがキツく単価としては一番落ち着くのではないかと予想しております。
西についてはマンションの2～3階相当の戸建てのみでその先はお寺、その先に道路挟んでシティハウス高岳があり離隔は約80ｍ強あるため比較的抜けてはいます。特段解放感を感じやすい眺望ではないでしょうか。
ただ、南西側に位置するプレサンスグラン泉が15階建てで結構な高さがあるため、日当たりなどについては現地での確認や日影図等を営業さんに用意していただき、よくご確認頂くことをおススメいたします。
間取について
今回はタイプもあまり多くないので、間取もひとつひとつ見ていきたいと思います。
Aタイプ
54.14㎡ 2LDK+WIC+SIC
LD側はアウトフレームですが、洋室1側の柱が結構しっかり入り込んでいるのが気になります。
洋室1の西側はあまりないのですが、キッチンからLDにかけての下がり天井がどうなってくるか気になります。
範囲も結構広いため、あまり下がっていないと良いのですが…。
LDも本音を言えば10畳欲しかったなぁという感じです。
面白いのは分電盤（ブレーカー）がトイレにあることですね。シューズボックス内にも無いため、シューズボックスは最上段までしっかりと収納を利用できるのではないでしょうか。
Bタイプ
46.83㎡ 2LDK+WIC
洋室2の行燈部屋が気になります。まさにYouTubeで提言していた通りの間取でこちらの物件は洋室2エアコン下の収納の高さには要注意です。
エアコン以下に収納の扉が設置されるため、中の収納力は事前に営業担当に聞いておくことをおススメいたします。
Cタイプ
61.44㎡ 2LDK+2WIC+SIC
全室ウォークインクロゼット、浴室1418、南西角で今回のマンションの中では上位の間取ではないでしょうか。
カーテンボックスは降りているもののLD側の窓面も大きく取っており4枚窓。
南はどうしても被りの関係で窓が小さいモノの、ちゃんと窓自体はあり多少中部屋と比較した際には採光・通風も取れるので良いのではないでしょうか。
Dタイプ
70.27㎡ 3LDK+2WIC+SIC
先ほどのCタイプに1部屋ついた本物件のチャンピオン住戸です。
Cタイプとほぼ同じコメントとなりますが、惜しむらくは洋室1と洋室2の間にある柱です。
Cタイプの際には柱半分喰っていたのが軽く気にはなっていたもののコメントしなかったのですがDタイプになった際には1本丸々柱が入ってしまっているのが勿体なさをより際立たせます。
ただ洋室2の窓面が大きくはないものの3連で設置されているのはとても魅力的です。
Eタイプ
45.58㎡ 1LDK+WIC+N
面積的には40㎡台ではありますが、間取としてはローレルコート泉ザ・ハウスの中で一番きれいな間取と言えるのではないでしょうか。Ｗアウトフレーム、40㎡台なのに7m弱のワイドスパン。
玄関にはシューズボックス加えて大き目の納戸もあり、LDも洋室も整形で非常に使い易い。
また北面はFIX窓で3連+キッチンにも窓トイレはLD外の廊下かつ寝室とも一番離した場所にある。
個人的にはめちゃくちゃ好きな間取です。
単身の方にはお勧めできる間取ではないでしょうか。
唯一気になっているのは2～14階に記載された下がり天井の高さかなぁ・・・と。
うまくリフォームして織り上げ天井のように出来れば万々歳ですし、できない場合どのくらいリビングや洋室を圧迫するのかは気になるところです。
仕様
仕様は比較的高めになっており、御影石の天板・ミストサウナが完備されておりディスポーザーがこの戸数で設置されているのは攻めている感がありますね。
戸境壁が180mm・200mm・220mm・250mm・300mmとあり（幅がすごい(笑)）
220mm以上が豊富なら結構構造も頑張って作っている印象を受けます。
180～200mmはまぁ…ふつうですね。
ただ、泉エリアの過去物件たちはエリア柄元の仕様が結構高いです。例えば、泉一丁目のグランドメゾン久屋大通などは標準で全自動浴槽おそうじ機能や床ワイパーなども搭載されております。
そうした中古物件たちと比較して単価や仕様がどうかというのは、しっかりと比較した方が良いのではないかと思います。
周辺相場
新築マンション
| 物件名 | アドレス | 最寄駅までの距離 | 坪単価 |
| ローレルコート久屋大通公園 | 東区泉1 | 久屋大通駅徒歩6分 | 372万円 |
| 葵クロスタワー | 東区葵1 | 高岳駅徒歩4分 | 281万円 |
| クリオ代官町ザ・クラシック | 東区代官町 | 高岳駅徒歩12分 | 311万円 |
| シエリア代官町 | 東区代官町 | 新栄町駅徒歩7分 | 不明 |
周辺の同時期に供給されている新築マンションが概ね坪単価280万円台～370万円台までの設定となっております。
中古マンション
| 物件名 | アドレス | 最寄駅までの距離 | 築年数 | 面積 | 坪数 | 価格 | 坪単価 |
| プラウド久屋大通 | 東区泉1 | 高岳駅徒歩3分 | 4年 | 42.12㎡ | 12.72坪 | 3,650万円 | 287万円 |
| プラウド久屋大通 | 東区泉1 | 高岳駅徒歩3分 | 4年 | 70.28㎡ | 21.23坪 | 6,320万円 | 298万円 |
| グランドメゾン久屋大通 | 東区泉1 | 久屋大通駅徒歩7分 | 5年 | 63.99㎡ | 19.33坪 | 6,680万円 | 346万円 |
| プラウドタワー名古屋久屋大通公園 | 東区泉1 | 高岳駅徒歩4分 | 5年 | 64.65㎡ | 19.53坪 | 6,850万円 | 351万円 |
| プラウドタワー名古屋久屋大通公園 | 東区泉1 | 高岳駅徒歩4分 | 5年 | 40.82㎡ | 12.33坪 | 3,680万円 | 298万円 |
| ローレルアイ泉 | 東区泉1 | 高岳駅徒歩8分 | 8年 | 58.13㎡ | 17.56坪 | 4,480万円 | 255万円 |
| ローレルアイ泉 | 東区泉1 | 高岳駅徒歩8分 | 8年 | 72.57㎡ | 21.92坪 | 5,980万円 | 273万円 |
中古は泉一丁目の出物が非常に多いのですが（というより泉一丁目に需要が強く、ニーズの高い所中心に供給している）それでも中古の単価は築浅で坪単価250万円台～坪単価350万円台という相場観です。
もっと言うと上記の野村不動産や積水ハウスのような一級デベロッパーのマンションでもです！
総括
ローレルコート泉・ザハウスいかがでしたでしょうか。
仕様感は同時期に出る新築物件の中では悪くないものの、どうしても周辺中古と比較すると高そうな雰囲気を醸し出しており、いくらで出てくるかが非常にポイントになってきます。
個人的には100万円/㎡（坪単価：330万円前後）あたりだと妥当な感じがしているのですが、恐らく昨今の市況からいくとあくまで予想ではありますが概ね坪370～400万円台というところが平均となってくるのではないかと想定しております。
中古の価格がこのあたりは都心と比べてもまだ伸びが弱く、桜通り・東山線沿線で下っても今池以東から中古価格が伸びているのが現状です。
もし検討されるのであれば周辺中古も比較することをおススメします。
そして余談ですが、私はデベロッパーや販売会社に言いたい。「値段が全く決まってません。」は絶対ウソ。そしてそういった物件に限って売出しから超苦戦する。予定価格なら出し惜しみせず見せるべきだと。
未だに予定価格を見せない・部屋の番号と価格だけ手書きというデベロッパーがあるというのがとても恥ずかしい。そろそろ名古屋もきちんと情報を出してお客様に選定してもらうべき時代に来ています。他の先行している都市と同様名古屋も営業のレベルを上げていきましょう。
しっかし、時代は変わりつつありますね。
昔はザ・ファインタワー久屋大通の坪410万円でも高いと言われていたのに…。
相場が変わってしまう前に是非一度ご見学されてみてください。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお会いしましょう！
ごあんない
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