【スムラボ】ブリリア名駅二丁目の考察(名古屋市西区)

ブリリア名駅二丁目 マンション考察

ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。

今回は東京建物さんの名古屋では16年ぶりの供給となるブリリア名駅2丁目について考察をしていきたいと思います。

前編

物件概要

物件名称 ブリリア名駅二丁目
所在地 愛知県名古屋市西区名駅2丁目2610(地番)
交通 地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅(1出入口) 徒歩6分
JR東海道本線・東海道新幹線・関西本線・中央本線「名古屋」駅(桜通口) 徒歩9分
名鉄線「名鉄名古屋」駅(中央口) 徒歩12分
総戸数 48戸(販売戸数48戸)
完成予定 2024年11月下旬(予定)
入居予定 2025年5月下旬(予定)
駐車場 25台〔2段式(上段:垂直ラック式9台、下段:スライドラック式15台)、平置1台〕、月額使用料:未定
自転車置場 総戸数42戸に対して45台(レンタサイクル3台含む)
売主 東京建物株式会社
販売状況 第一期予告広告
販売戸数 未定
販売価格 未定
最多販売価格 未定
間取 1LDK
専有面積 31.96㎡
管理費(月額) 未定
修繕積立金(月額) 未定
修繕積立基金 未定
その他諸費用 未定

全48邸、13階建ての物件となっております。

名古屋駅へも徒歩6分、立地はとても良い物件です。

※至近の競合物件の詳細はコチラをタップ

間取

後編では仕様と間取、マーケット、資産性について触れていきたいと思います。

まず間取についてです。

今回は31.96㎡の1LDKが1フロア4スパンからなる物件となっております。

4スパンの全てがほぼ同じ間取もしくは、左右反転となっており㎡数は特段変わらず31.96㎡となっている状況です。

ブリリア名駅二丁目図面より引用

間取はほぼ同一のためここではA1タイプを基準に説明していきたいと思います。

まずリビング・ダイニングが約6.4畳、洋室が約3.1畳、キッチンが約2.1畳となります。

お風呂は1216のサイズで完全に単身用です。

個人的には3.1畳の居室の可動式間仕切りが玄関側へ引くタイプ(住友風)なら良いなぁなんて思ったりもしましたがなかなか難しく…。

ただ乾式耐火遮音壁(この規模感で使用するの驚きました)が洋室側ではなくお互いのリビング側に来ることによって寝室は静かに過ごせるようにしているのは工夫されていて良いなと感じました。

でもLDもうちょっと広さほしいですよね。もしくは洋室・・・(笑)

あまり広くないので正直間取については言及出来る箇所が少なく、ひねり出してこんな感じです(笑)

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仕様

今回は本当に振り切っている印象でしたが…ただキッチンの天板だけは(なぜか)天然の御影石を使用しており、高級感のある仕様となっております。

※ブリリア名駅二丁目パンフレットより引用

ただそれ以外は特筆すべき点が少なくもうシンプルな感じです。正直コンパクトの投資用マンション仕様という印象があります。

マーケット

新築

物件名アドレス最寄駅までの距離坪単価
グランドメゾン名古屋駅西区那古野2国際センター徒歩6分466万円
シティタワー名駅那古野西区那古野1名古屋駅徒歩12分251万円
西区名駅2丁目計画西区名駅2亀島駅徒歩13分未定

西区名駅2丁目計画がすぐそばのオープンハウス物件となります。正直プレサンス物件があまり公に出てこないので情報が少ないですが、これで見るとシティタワー名駅那古野が異常に安く感じます…(笑)

※名古屋駅周辺の開発の詳細についてはコチラ

中古

※見ずらい場合はスマホを横にしてご覧ください※

物件名アドレス最寄駅までの距離築年数面積坪数価格坪単価
プレサンスロジェ名古屋駅前西区牛島町名古屋駅徒歩5分2年30.48㎡9.21坪2,980万円324万円
プレサンスロジェ名古屋駅前西区牛島町名古屋駅徒歩5分2年30.48㎡9.21坪3,590万円390万円
オープンレジデンシア名古屋フロント西区牛島町名古屋駅徒歩3分3年28.43㎡8.59坪2,499万円291万円
オープンレジデンシア名古屋フロント西区牛島町名古屋駅徒歩3分3年30.20㎡9.12坪2,690万円295万円
オープンレジデンシア名古屋駅THECOURT西区名駅2名古屋駅徒歩8分5年27.33㎡8.26坪2,390万円289万円
オープンレジデンシア名古屋駅THECOURT西区名駅2名古屋駅徒歩8分5年32.88㎡9.93坪2,500万円252万円
オープンレジデンシア名古屋駅THECOURT西区名駅2名古屋駅徒歩8分5年32.88㎡9.93坪2,880万円290万円

異常値で坪390万円が1邸程ありますが、基本的には周辺1Rについては築浅でも坪単価300万円前後くらいの価格設定になっております。そして、これらが競合となってくるのは一目瞭然です。

築浅でもこの単価で競合してくるので物件力もしくは、価格・利回りモノを言う市況です。

価格と利回り

今回予定価格がざっくり坪単価370~380万円くらいです。グロス価格に直すとおおよそ真ん中の回で3,500~3,600万円といった所がちょうど真ん中に来るぐらいではないでしょうか。

一応担当者の方からお話もお聞きしまして賃料としてはざっくり10万円/月々らしく表面利回りでおおよそ3.5%切ってくるくらいの利回りが平均となります。

※名古屋の不動産選びの難しさについてはコチラ

所感

ここからはあくまでも個人的な見解となりますが…

今回のブリリア名駅2丁目ですが、正直結構意外でした。久方ぶりの供給なので東京建物さんも結構頑張ってくるのかなと期待した半面、前作との差が激しく戸惑っています。規模感が小さいにしても何かやりようがあったのではないかと思うし、16年ぶりの供給と銘打った割にはの仕様と間取…。

ブリリアタワー名古屋グランスイートと比較してもそちらの方が古くても共用部の造りこみや仕様・専有部の仕様は一目瞭然です。

今、同時期に供給している新築の他大手デべと比較しても仕様の差は尚のこと分かるかと思います。

今回どちらかと言うと東京建物が供給しているものの競合は同じ1Rを販売する「オープンハウス」と「プレサンスコーポレーション」だと思っております、構造や仕様をなるべく軽くしてグロス価格を徹底的に抑えて、賃貸運用をするために利回りがどれくらいで進めていけるのか。そんな売り方をしている物件たちがライバルではないかと思っております。

※確かブリリアidっていう単身向けのマンションが首都圏に過去ありましたよねidにすればよかったのに・・・※

なので、投資用として購入検討される方は近隣の「プラウドタワー名駅」や「グランドメゾン名古屋駅」「シティタワー名駅那古野」と比較するのではなく、近くに供給されるであろう「オープンハウス●●」や「プレサンス●●」がライバルになりますので…

普段スムハジメはあまり、その辺りの物件を見学に行かないので価格感がぼんやりしか分かりませんが、確実にグロス価格を抑えに来ている物件たちなので利回り勝負で負けないように購入の際にはマーケットをよくよく調べて購入されることをおススメいたします。
(既出の企業達は物件価格全然表に出さないので、さも安く販売しようとしますが内装やその後の管理・将来の出口を考えたら十分高い物件もまぁありますので)

実際に、発売の時期に来て同価格なら管理の面よりオープン・プレサンスよりも管理が良い分ずっとずっとおススメですし、彼らの方が安い場合はどこと対比して自身が優位性を感じて購入するのか。無論、出口さえはっきりと定めて購入してされるのであれば大きな失敗などは無いかと思いますので、是非ご検討される方はスムハジメブログの内容を頭の片隅にでも置いておいていただけると幸いです。

ブリリアであり、ブリリアではないそんな物件でした。

今回も最後までお読みいただきましてありがとうございました。ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。

次回のブログ・YouTubeにてまたお会いしましょう!

ごあんない

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